Vad är nollalternativ och varför måste vi ha det vid renovering?

Just nu och under kommande år står hundratusentals hyreslägenheter inför omfattande renoveringar. Erfarenheter säger oss att det också kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar för väldigt många människor.

Rapporter från bl.a. Hyresgästföreningen västra Sverige har visat att redan idag är flera hyresrättsinnehavare som inte ens har råd med mycket små hyreshöjningar. När vi når hyreshöjningar på 50 procent, vilket inte alls är ovanligt, snarare norm, i Göteborg, är det en tredjedel av hushåll som hamnar under marginalen för skälig levnadsstandard. Det är alltså tusentals hushåll bara i Göteborg som drabbas.

15219432_10154267057951225_5512730609375789220_n

Men det handlar om betydligt fler människor. För även de som ligger precis över gränsen för vad som anses vara skälig levnadsstandard är i riskzonen. Om du t.ex. ligger några hundralappar på “rätt sida” gränsen kan ett oplanerat tandläkarbesök eller ett borttappat busskort betyda ett stort ekonomiskt bakslag. Inte sällan är det också så att människor som lever på på den ekonomiska marginalen oftare behöver förlita  sig på sina grannar för att t.ex. låna barnkläder, skridskor med mera.

0kr

Om vår utgångspunkt ska vara att alla ska kunna bo kvar efter renovering så måste det alltså finnas ett nollalternativ – ett alternativ av renovering som innebär 0 kronor i hyreshöjning.

En av de vanligare invändningarna mot nollalternativ är att en renovering automatiskt höjer hyran eftersom standarden ökar och därmed bruksvärdet. Detta kan man lösa på flera olika sätt. Dels kommer Hyresgästföreningen aldrig sätta sig emot att en fastighetsägare väljer att avstå från en hyreshöjning och dels kan man göra en renovering på ett sådant sätt att standarden faktiskt inte höjs. Det senare kan t.ex, göras genom att man återbrukar de vitvaror som finns och inte lägger in golvvärme eller sätter in handdukstork. Att underhålla lägenheterna är inte skäl till att höja hyran.

Men bör inte hyresrättsinnehavare betala för renovering då det medför en kostnad för fastighetsägaren? Vi menar att det inte bör vara så. Dels är det redan idag så att hyreshöjningen inte har någon koppling till de faktiska kostnaderna för renoveringen och dels ska (som nämnts ovan) underhåll av lägenheter (som t.ex. stambyte) vara fritt från hyreshöjningar. Vi menar att det underhåll som görs redan är betalt genom att lägenheter inbringar hyra under flera årtionden, ibland mer än ett halvt sekel.

Att garantera en nivå med noll kronor i hyreshöjning förhindrar inte en fastighetsägare att erbjuda andra nivåer. Ett sätt att arbeta är t.ex. att låta nivåer med hyreshöjningar finansiera noll-alternativet.

För att kunna garantera att alla verkligen kan bo kvar efter renovering så är ett nollalternativ nödvändigt.

Uttalande från boende på Beväringsgatan – alla ska kunna bo kvar

Uttalande enhälligt antagit på stormöte bland boende på Beväringsgatan

Den 4:e april 2017 Beväringsgatan, Göteborg

Vi som hyr våra bostäder har aldrig betalat en större del av vår inkomst i hyror än idag. Detta visar sig i Göteborg med de miljardresultat som Förvaltnings AB Framtiden gör, i vilket Poseidon och andra kommunala hyresbolag ingår. Flera boende i vårt hus på Beväringsgatan har en svår ekonomisk situation och betalar redan idag upp till eller mer än halva sin inkomst i hyra. Poseidon har all möjlighet och makt att se till att dessa människor inte hamnar på gatan som en konsekvens av renoveringen. Vi vet att Poseidon har laglig rätt att höja hyran med vissa ingrepp, men ser man till vinsterna så har vi hyresgäster sedan länge betalat för en skälig och nödvändig renovering av vårt hus på Beväringsgatan.

Därför kräver vi grannar på Beväringsgatan samlade på stormöte att Bostads AB Poseidon arbetar fram ett alternativ som innebär 0 kr hyrespåslag i och med renoveringarna. Renovering med 0 kr hyrespåslag är enda sättet för Poseidon att ta ansvar för den ambition som de uttryckt på informationsmöte, i utskick till oss hyresgäster och på samrådsgruppsmöte – att alla ska kunna bo kvar efter renoveringen.

bavaring

Varför blir det hyreshöjning när en fastighetsägare gör renovering?

Kort svar: Anledningen till att renoveringar av hyreslägenheter ger hyreshöjningar beror på att den nya hyran sätts inom ramen för bruksvärdessystemet. Det systemet innebär bl.a. att ”högre standard” ger högre hyra oavsett kostnader för renoveringen.

Den svenska hyresmarknaden har ett särskilt system för hur hyran (priset på boendet i hyreslägenheter) bestäms. Vi har inte marknadshyror där tillgång och efterfrågan styr, istället har vi förhandlade hyror där något som kallas bruksvärdet är en central del i hur hyran sätts.

Så här förklarar Hyresnämnden bruksvärdet:

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. /../ Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Saker som påverkar bruksvärdet (och därmed hyran) är t.ex. lägenhetens storlek, hur modern lägenheten är, planlösningen och ljudisolering.

IMG_20150322_122540

Det som händer när en fastighetsägare gör en stamrenovering i en lägenhet är att gamla detaljer samtidigt byts ut (t.ex. badkar, spis, kylskåp etc). De nya detaljer som sätts in behöver inte vara av bättre kvalitet eller ens ge en bättre komfort för den boende. Bara det att det är nyare gör att bruksvärdet och därmed möjligheten att höja hyran ökar.

Det som bestämmer den nya hyran efter renoveringen är alltså inte kostnaderna fastighetsägaren har haft i samband med renoveringen. En renovering kan vara dyr eller billiga att genomföra, det som avgör den nya hyran är ”standarden” efter.

Det svenska bruksvärdesystemet bygger i grunden på att kostnader inte ska spela någon roll för hyran utan hyran i den enskilda lägenheten ska sättas utifrån förhandlade hyror i lägenheter med liknande standard.

Det kan alltså vara så att en slarvigt genomförd renovering ändå generar kraftiga hyreshöjningar (som t.ex. Fabeges renovering av lägenheter i Rinkeby och Tensta)

Källor:

Bruksvärde” hyresnamnden.se

Leder hyreslagens regler till rätt renovering?” Institutionen för Fastigheter och Byggande, KTH