Kort svar: Anledningen till att renoveringar av hyreslägenheter ger hyreshöjningar beror på att den nya hyran sätts inom ramen för bruksvärdessystemet. Det systemet innebär bl.a. att ”högre standard” ger högre hyra oavsett kostnader för renoveringen.

Den svenska hyresmarknaden har ett särskilt system för hur hyran (priset på boendet i hyreslägenheter) bestäms. Vi har inte marknadshyror där tillgång och efterfrågan styr, istället har vi förhandlade hyror där något som kallas bruksvärdet är en central del i hur hyran sätts.

Så här förklarar Hyresnämnden bruksvärdet:

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. /../ Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Saker som påverkar bruksvärdet (och därmed hyran) är t.ex. lägenhetens storlek, hur modern lägenheten är, planlösningen och ljudisolering.

IMG_20150322_122540

Det som händer när en fastighetsägare gör en stamrenovering i en lägenhet är att gamla detaljer samtidigt byts ut (t.ex. badkar, spis, kylskåp etc). De nya detaljer som sätts in behöver inte vara av bättre kvalitet eller ens ge en bättre komfort för den boende. Bara det att det är nyare gör att bruksvärdet och därmed möjligheten att höja hyran ökar.

Det som bestämmer den nya hyran efter renoveringen är alltså inte kostnaderna fastighetsägaren har haft i samband med renoveringen. En renovering kan vara dyr eller billiga att genomföra, det som avgör den nya hyran är ”standarden” efter.

Det svenska bruksvärdesystemet bygger i grunden på att kostnader inte ska spela någon roll för hyran utan hyran i den enskilda lägenheten ska sättas utifrån förhandlade hyror i lägenheter med liknande standard.

Det kan alltså vara så att en slarvigt genomförd renovering ändå generar kraftiga hyreshöjningar (som t.ex. Fabeges renovering av lägenheter i Rinkeby och Tensta)

Källor:

Bruksvärde” hyresnamnden.se

Leder hyreslagens regler till rätt renovering?” Institutionen för Fastigheter och Byggande, KTH