Att hyra en lägenhet och att hyra en bil är inte samma sak

När hyresgästers rättigheter diskuteras används inte sällan bilparallellen. Tanken är att du som hyr en bil inte har några rättigheter i hur bilen underhålls, på samma sätt ska du – om du hyr din lägenhet – inte att några rättigheter gällande lägenhetens underhåll.

Följande inlägg i en tråd hos Yimby kan illustrerar argumentationen

Fullskärmsinfångning 2016-02-19 134239

Och utifrån ett rent marknadsliberalt perspektiv är jämförelsen helt rimlig. Där är en vara en vara oavsett vilken typ av vara och då är det ägaren som bestämmer och priset sätts på en marknad utifrån utbud och efterfrågan.

Utgångspunkten är dock, menar vi, tveksam då bostad inte går att se som ”en vara” vilken som helst. Du kan av flera skäl inte jämföra att bo i lägenhet med att köpa filmjölk eller att hyra en bil.

  1. Effekterna av att byta bostad är enormt mycket större jämfört med att byta filmjölkssort eller hyrbilsföretag. Filmjölk kan du byta från en dag till en annan utan några märkbar effekter. En hyrbil kan du också byta utan att det påverkar din vardag nämnvärt.
    Ska du däremot byta lägenhet (allra helst mot din vilja vilket är fallet vid renovräkningar) är effekterna stora. Det finns forskning som menar att det psykiskt går att jämföra tvångsförflyttningar med att förlora en nära anhörig.
  2. Utbudet på bostäder går inte att jämföra med vare sig hyrbilar eller filmjölk. Eftersom det är oerhört mycket enklare att producera ny filmjölk eller nya bilar jämfört med att bygga nya bostäder kommer utbudet av de förra kunna matcha efterfrågan. Underskottet på bostäder idag gör dock att en person som renovräks pga hyreshöjningar inte säkert hittar en ny lägenhet.
  3. Möjlighet att ersätta bostaden med andra produkter är (i princip) lika med noll, till skillnad från både filmjölk och hyrbilar. Du måste bo någonstans.
    Däremot kan du välja att inte äta fil. Du kan t.o.m. välja att inte åka bil och istället cykla, åka kollektivt eller i vissa fall gå.

Av dessa skäl, menar vi, att det inte är rimligt att jämföra bostaden med ”vilken vara som helst” (t.ex. filmjölk eller hyrbilar). Bostadsmarknaden bör omgärdas av andra regleringar och principer än filmjölks- eller hyrbilsmarknaden.

Vad är renovräkning?

”När hyresvärdar renoverar så mycket att hyresgästen inte har råd att flytta tillbaka efteråt.” Så förklarar forskaren Sara Westin begreppet renovräkning (renoviction på engelska). Boverket har undersökt flyttmönster i samband med omfattande upprustningar och konstaterat att 25% av de boende flyttar i samband med renovering och det är de ekonomiskt svagast som flyttar i störst utsträckning.

Ibland räcker det med hotet om omfattande renoveringar för att folk ska börja flytta. På Pennygången ökade utflyttningen med 417 procent bara för att Stena Fastigheter berättade att de tänkte renovera (och höja hyrorna med 60 procent).

10896211_1579483682282753_8411033772000345656_o

 

Hyresrättsinnehavare

Ord spelar roll. Hur vi benämner olika saker får betydelse.

En boende i hyreslägenhet kallas ofta hyresgäst, som om vi vore gäster i våra egna hem. Jämför med att säga till någon som bor i en bostadsrätt att de är bostadsgäster. Det skulle aldrig ske, av det enkla skäl att de inte är gäster i sina egna hem. På samma sätt är boende i hyresrätt inte gäster.

När vi debatterar eller pratar med folk använder vi begreppet ”hyresrättsinnehavare” eftersom det bättre speglar vad det handlar om. Och för att språkligt värdera boende på samma sätt oavsett vilket ägandeform deras hem har

Vi är inte gäster i våra hem. Vi har en rätt till vårt boende. Därför är vi hyresrättsinnehavare.

demo1

Samlade inlägg från vår vecka på Instagram

Under en vecka fick vi låna Hyresgästföreningen Västra Sveriges Instagram. Här är våra samlade texter och bilder.

1. Renovräkning

”När hyresvärdar renoverar så mycket att hyresgästen inte har råd att flytta tillbaka efteråt.” Så förklarar forskaren Sara Westin begreppet renovräkning (renoviction på engelska). Boverket har undersökt flyttmönster i samband med omfattande upprustningar och konstaterat att 25% av de boende flyttar i samband med renovering och det är de ekonomiskt svagast som flyttar i störst utsträckning.
Ibland räcker det med hotet om omfattande renoveringar för att folk ska börja flytta. På Pennygången ökade utflyttningen med 417 procent bara för att Stena Fastigheter berättade att de tänkte renovera (och höja hyrorna med 60 procent). #renovräkning #bopol

10896211_1579483682282753_8411033772000345656_o

2. Standardhöjande åtgärder

När en fastighetsägare ska renovera en lägenhet finns det ett incitament att försöka komma undan så billigt som möjligt. Det finns nämligen ingen koppling mellan den faktiska kostnaden och den hyra fastighetsägaren kan ta ut efter genomförd “renovering”. Ju större skillnad det är mellan kostnad och hyrespåslag, ju mer vinst kan fastighetägaren ta ut.

Ballkongerna i Kvarngärdet är ett utmärkt exempel. De är slarvigt gjorda, men det spelar ingen roll eftersom “standarden” för lägenheten höjs och därmed kan hyran höjas.
På samma sätt kan man riva ut ett fullt fungerande kök från sextiotalet och sätta in billiga IKEA-skit och ändå höja hyran eftersom nya grejer ger “högre standard” #bopol #renovräkning

Fullskärmsinfångning 2015-12-07 205910

3. Fastighetsägare ska betala renovering?

Inte sällan höjs dej röster om att det “fastighetsägarna som ska betala renoveringarna”. Med dagens lagstiftning innebär dock ett sådant synsätt att fastighetsägare bekostar renoveringen genom att kraftigt höja hyran. Följden blir då en tvångsförflyttning av boende med låga inkomster.
Det blir alltså inte fastighetsägarna som de facto får betala, utan de boende.

Skyddet för boende i samband med omfattande renoveringar idag är minimalt. En fastighetsägare kan (i princip) göra vilka standardhöjande åtgärder som helst och därmed höja hyran (i princip) hur mycket som helst. Lösningen måste vara mycket starkare lagstadgat skydd för hyresgäster och ett uttalat mål (som inte kan kompromissas bort) att alla ska kunna bo kvar.

11020257_1612524572311997_8314081240682733617_n

4. Rivningskontrakt

Eftersom en fastighetsägare har ekonomiska resurser som en hyresrättsinnehavare alltid saknar har vi valt att i lagstiftningen skriva in ett starkt besittningsskydd som gör det svårt för en fastighetsägare att tvångsflytta boende hur som helst.

I samband med standarhöjande renoveringar sätts besittningsskyddet i praktiken ur spel då fastighetsägare kraftigt höjer hyran och tvångsförflyttar boende. Som om detta inte vore nog kan en fastighetsägare som tänker renovera ett område använda s.k. rivningskonktrakt (egentligen “kontrakt med avstående av besittningsskydd”). Den praktiska konsekvensen för en familj som bor med “rivningskontrakt” är att det är upp till fastighetsägaren att bestämma när familjen ska flytta. Med så lite som en månads varsel kan du bli utslängd från ditt hem.

 

5. Urbana Nomader

Foto: Bild från gårdmöte i Kville där boende organiserar sig.

En rapport från Boverket visar att det främst är ensamstående, pensionärer, ungdomar och de med låga inkomster som trängs undan i samband med omfattande renoveringar. Dessa människor flytter då till områden som ännu inte har renoverats som i regel är områden med låga snittinkomster och sämre skolresultat – vilket skapar en än mer segregerad stad.
Dessutom visar Boverkets rapport att de som flyttar i samband med renovering löper större risk att tvångsförflyttas igen. På detta vis får vi en grupp vi kan kalla “urbana nomader”. “Urbana nomader” är den heterogena grupp medborgare som tvingas leva med osäkra boendevillkor.
Som exempel hade vi på Pennygången en granne som flyttade i samband med Stena Fastigheters hot om hyreshöjningar på 60%. Hon flyttade då till Kville där hon fick ett rivningskontrakt (se gårdagens post). Nu tvingas hon bort därifrån då hennes nuvarande fastighetsägare ska renoveras.

Om vi inte tar kampen för att alla ska kunna bo kvar kommer vi snart ha en stor grupp medborgare som kan räknas till gruppen “urbana nomader”. #bopol #renovräkning “urbana nomader

11393234_1643346692563118_4751387763623486298_n

6. Hyresrättsinnehavare

Ord spelar roll. Hur vi benämner olika saker får betydelse.

En boende i hyreslägenhet kallas ofta hyresgäst, som om vi vore gäster i våra egna hem.

När vi debatterar eller pratar med folk försöker vi använda begreppet ”hyresrättsinnehavare” eftersom det bättre speglar vad det handlar om.

Vi är inte gäster i våra hem. Vi har en rätt till vårt boende.
#hyresrätt #bopol

demo1

7. Nollvision

Det har varit en spännade vecka för oss och vi hoppas att vi har lyckats folkbilda något.

Låt oss avsluta med en idé om vad vi vill uppnå – en nollvision i bostadspolitiken.

Använder man “nollvision” så tänker nog de flesta på nollvision i trafiken – en idé om att ingen ska dö i trafiken.
Idén med en nollvison i bostadspolitiken tänker vi oss ska fungera på samma sätt fast inte så dramatiskt. Nollvisionen handlar om att ingen (0 boende) ska tvingas att flytta mot sin vilja i samband med renoveringar.

För oss handlar det om att sätta press på politiker, fastighetsägare och andra aktiva på bostadsfronten att uppfylla det självklara att alla ska kunna bo kvar vid te.x renovering.
Det är inte förrän det målet sätts upp som det blir möjligt att uppnå det. Vi får inte kompromissa med oss själva innan vi har försökt.

penny

Varför blir det hyreshöjning när en fastighetsägare gör renovering?

Kort svar: Anledningen till att renoveringar av hyreslägenheter ger hyreshöjningar beror på att den nya hyran sätts inom ramen för bruksvärdessystemet. Det systemet innebär bl.a. att ”högre standard” ger högre hyra oavsett kostnader för renoveringen.

Den svenska hyresmarknaden har ett särskilt system för hur hyran (priset på boendet i hyreslägenheter) bestäms. Vi har inte marknadshyror där tillgång och efterfrågan styr, istället har vi förhandlade hyror där något som kallas bruksvärdet är en central del i hur hyran sätts.

Så här förklarar Hyresnämnden bruksvärdet:

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. /../ Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Saker som påverkar bruksvärdet (och därmed hyran) är t.ex. lägenhetens storlek, hur modern lägenheten är, planlösningen och ljudisolering.

IMG_20150322_122540

Det som händer när en fastighetsägare gör en stamrenovering i en lägenhet är att gamla detaljer samtidigt byts ut (t.ex. badkar, spis, kylskåp etc). De nya detaljer som sätts in behöver inte vara av bättre kvalitet eller ens ge en bättre komfort för den boende. Bara det att det är nyare gör att bruksvärdet och därmed möjligheten att höja hyran ökar.

Det som bestämmer den nya hyran efter renoveringen är alltså inte kostnaderna fastighetsägaren har haft i samband med renoveringen. En renovering kan vara dyr eller billiga att genomföra, det som avgör den nya hyran är ”standarden” efter.

Det svenska bruksvärdesystemet bygger i grunden på att kostnader inte ska spela någon roll för hyran utan hyran i den enskilda lägenheten ska sättas utifrån förhandlade hyror i lägenheter med liknande standard.

Det kan alltså vara så att en slarvigt genomförd renovering ändå generar kraftiga hyreshöjningar (som t.ex. Fabeges renovering av lägenheter i Rinkeby och Tensta)

Källor:

Bruksvärde” hyresnamnden.se

Leder hyreslagens regler till rätt renovering?” Institutionen för Fastigheter och Byggande, KTH

Exempel på höjd hyra i samband med renoveringar

Exemplen på hur fastighetsägare höjer hyrorna i samband med renoveringar är många. Hjälp oss att samla exempel på fastighetsägare som renovräker sina hyresgäster. Har du tips? Maila allaskakunnabokvar@gmail.com eller meddela oss på Facebook

OBS! Detta är långt ifrån en komplett lista på områden som renoveras. Uppgifter om hyreshöjningar etc är hämtade ifrån nyhetsartiklar.

Fontin – Kungälv

Fastighetsägare: Kungälvsbostäder

Ett mindre hus med 27 lägenheter har blivit ett pilotprojekt. Där kommer hyran att höjas med 40 procent.

Herrgården – Malmö

Fastighetsägare: Contentus

Renoveringar med hyreshöjningar på 20 procent (närmare 2000 kronor)

Beväringsgatan – Göteborg

Fastighetsägare: Poseidon

Hyreshöjningar vid renovering är annonserat. Lokalt motstånd finns.

bavaring
Beväringsgatan i Göteborg. Foto: Alla ska kunna bo kvar.

Smaragd- och Briljantgatan – Göteborg

Fastighetsägare: Stena Fastigheter

Långströmsgatan – Göteborg

Fastighetsägare: Balder

Balder ville initialt höja hyrorna med upp till 80 procent. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen och lokalt motstånd har de förhandlade hyrorna landat på c.a. 1000 kr mer i månaden.

Nordostpassagen – Göteborg

Fastighetsägare: Ernst Rosén

Ärendet är prövat av hyresnämnden och fastighetsägaren har fått tillstånd att renovera. Hyreshöjningarna är förhandlade med HGF och landar på 30%.

Fastighetsägare: Holger Blomstrand Byggnads AB

Ombyggnation har aviserats och fastighetsägaren har inte velat ha något samråd med de boende.

Götgatan – Sundbyberg

Fastighetsägare: Förvaltaren

Processen pågår. Hyreshöjningar på 75% har yrkats av fastighetsägaren.

Ekensbergsvägen i Gröndal

Fastighetsägare: Stockholmshem

Renoveringarna har påbörjats. Hyrorna höjs med c.a. 80% efter överenskommelse mellan HGF och fastighetsägarna.

Ritorp – Stockholm

Fastighetsägare: Signalisten

Processen pågår. Hyreshöjningar på 55-60% (mer än 3000 kr) föreslås.

Valla torg – Stockholm

Fastighetsägare: Stockholmshem.

Processen pågår. Hyreshöjningar på 50 procent föreslås.

Valla torg – Alla ska kunna bo kvar (Facebook-sida)

Vita Björn – Göteborg

Fastighetsägare: Wallenstam

Processen pågår. Protester bland boende.

Pennygången – Göteborg

Fastighetsägare: Stena Fastigheter

Hyreshöjningar på 14 procent efter omfattande protester. Stenas ursprungliga krav var 60 procent.

pennygangen_thismustbetheplace_goteborg1
Pennygången i Göteborg. Foto: Alla ska kunna bo kvar.

Gränby – Uppsala

Fastighetsägare: Rikshem

Hyreshöjningar upp till 34 procent efter omfattande protester.

Kvarngärdet – Uppsala

Fastighetsägare: Stena Fastigheter

Hyreshöjningar på 60 procent.

Näverlursgatan – Göteborg

Fastighetsägare: Poseidon

Föreslagna hyreshöjningar 30 procent. Renoveringar påbörjade.

IMG_20160320_132455
Näverlursgatan i Göteborg. Foto: Alla ska kunna bo kvar.

Bredäng – Stockholm

Fastighetsägare: Stena Fastigheter

Föreslagna hyrehöjningar 30-60 procent. Process pågår. Protester bland boende.

Olympia – Helsingborg

Fastighetsägare: Helsingborgshem

Hyreshöjningar uppemot 50 procent. Renoveringarna påbörjade.

Varberga – Örebro

Fastighetsägare: Örebrobostäder

Hyreshöjningar på 1600 kronor i månaden.

Vallby – Västerås

Fastighetsägare: Mimer

Hyreshöjningar på 25 procent

Dags att ifrågasätta vinstmaximeringen om alla ska kunna bo kvar

När hyreshus i miljonprogrammet ska renoveras är det många saker som man ska ta hänsyn till. Vi menar dock att det går att sortera in alla behov i tre huvudsakliga punkter (där det inte går inte att uppnå mer än två samtidigt)

Fullskärmsinfångning 2015-03-27 130258

Vill du renovera hyreslägenheter (välj max två)

  1. Ekonomisk lönsamhet. Givet det system vi har idag finns det vinstkrav både på privata och allmännyttiga fastighetsägare. Därför måste pengar in i samband med renoveringar. Fastighetsägarna ska helt enkelt tjäna pengar och gå med vinst.
  2. Ekologisk hållbarhet. Sedan miljonprogrammets lägenheter byggdes har det tillkommit fler och hårdare krav om t.ex. enegergianvändning. För att de nya kraven ska uppfyllas krävs åtgärder i samband med renoveringar som t.ex. isoleringar. Detta är åtgärder som är ekologiskt nödvändiga men också oftast mycket kostsamma.
  3. Social hållbarhet. Slutligen finns det människor som bor i lägenheterna En socialt hållbar renovering måste i första rummet utgå ifrån att människor som bor i området kan bo kvar även efter renoveringarna. Ingen ska tvingas flytta för att den inte har råd att bo kvar.

Ovanstående tre saker ingår i den ekvation som behöver lösas, men där man idag bara kan lösa två av tre i olika konstellationer men aldrig alla tre samtidigt. När en fastighetsägare ska göra vinst och en ekologiskt hållbar renovering höjer de hyran så mycket att boende inte kan bo kvar. När en fastighetsägare gör vinst men inte kan höja hyran är det istället den ekologiska aspekten som får stå tillbaka (ex. på Pennygången).

Dags att ifrågasätta vinsten

Att välja social och ekologisk hållbarhet skulle göra att vi tvingades ifrågasätta fastighetsägarnas krav på vinster. Är det rimligt att allmännyttiga bostadsföretag får krav på sig om att göra miljarder i vinst (pengar som sedan har plockas ur bolagen för att täcka kostnader i andra verksamheter i vissa kommuner)?

Om vi ska uppnå social och ekologisk hållbara renoveringar måste vi börja prata om och ifrågasätta elefanten i rummet – fastighetsbolagens eviga jakt på vinstmaximering.

Vad händer om fastighetsägarna ska betala renoveringarna?

När GP anordnade #pratbar om renoveringarna i miljonprogrammet höjdes det från politikerhåll röster om att det “fastighetsägarna som ska betala renoveringarna”. Med dagens lagstiftning innebär dock ett sådant synsätt att fastighetsägare bekostar renoveringen genom att kraftigt höja hyran. Följden blir då en tvångsförflyttning av boende med låga inkomster. Det blir alltså inte fastighetsägarna som de facto får betala, utan de boende.

Skyddet för boende i samband med omfattande renoveringar idag är minimalt. En fastighetsägare kan (i princip) göra vilka standardhöjande åtgärder som helst och därmed höja hyran (i princip) hur mycket som helst. Lösningen måste vara mycket starkare lagstadgat skydd för hyresgäster och ett uttalat mål (som inte kan kompromissas bort) att alla ska kunna bo kvar.

/Alla ska kunna bo kvar

11020257_1612524572311997_8314081240682733617_n

Varför lägger fastighetsägare inte undan pengar för framtida underhåll?

Det finns en rad missuppfattningar kring frågan om renoveringar av hyreslägenheter (mest aktuellt vid frågan om miljonprogrammets hyresrätter). En sådan missuppfattning gäller hur en fastighetsägare kan lägga undan pengar för framtida underhåll.

En klok fastighetsägare borde lagt undan till renovering, det borde vara en självklarhet (Ewa Thalén Finné – Moderaterna)

Problemet med det resonemanget är att det, sedan 1990-talet, inte finns något skattemässigt rimligt sätt för hyresvärdar att lägga undan pengar till underhåll. Om en fastighetsägare sparar pengar för underhåll beskattas det med 22 procent.

När Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen skrev en rapport om skattevillkoren för hyresrätter var skatten något högre och följande exempel användes:

För varje 1 000-tal kronor som sätts av för framtida underhåll i ett bostadsföretag betalas 263 kronor i skatt vid en bolagsskatt på 26,3 procent. Kvar blir 737 kronor. För att bostadsföretaget ska ha 1 000 kronor kvar efter skatt måste hyresgästerna betala 1 356 kronor genom sina hyresbetalningar. Det är 356 kronor eller 35,6 procent mer än vad småhusägaren eller bostadsrättsinnehavaren behöver betala. (ur Balanserade ekonomiska villkor – En skattereform för hyresrätten)

Skattefria underhållsfonder finns alltså inte och det finns inga sätt, ens för en seriös fastighetsägare, att på ett rimligt sätt sätta undan pengar för kommande underhåll. Istället väljer de flesta fastighetsägare att finansiera omfattande upprustningar genom att samtidigt höja standarden och därmed hyran (vilket resulterar i att folk tvingas flytta).

IMG_20150322_122540

12