”Lyxrenoveringar” – ordet vi inte ska använda

När renoveringar som höjer standarden och därmed hyran ska beskrivas är det vanligt att man använder begreppet “lyxrenoveringar”. Det är något vi bör sluta med.

De renoveringar som görs i hyresrätter är sällan av något lyxigare slag även om de höjer standarden kraftigt. Ordet lyx associeras till överflöd och extravaganser. Erfarenheten säger oss “lyxrenoveringar” snarare handlar om att återställa en låg standard (som uppkommit p.g.a. eftersatt underhåll) till en normal standard. Att gå från stopp i badrumsbrunnen till att ha fungerande avlopp är inte lyx. Att få jordade el-uttag är inte lyx. Ny spis och nytt kylskåp är inte heller lyx – det ingår i det normala underhållet.

DSC_0069

Det är alltså inte renoveringarna som är “lyx” – det är fastighetsägarnas hyreshöjningar. Att kalla standardhöjande renoveringar för “lyxrenoveringar” leder oss tyvärr att tro att de kan vara värda de kraftiga hyreshöjningarna. Lyx måste ju få kosta.

Vi på Alla ska kunna bo kvar menar dock att renoveringar och återställande av lägenheter till normal standard inte ska kosta hyresrättsinnehavarna en krona – det är sådant som bör räknas som underhåll och därmed redan är betalt.

Renoveringar ska inte leda till höjd hyra

När hyresrätter renoveras leder det uteslutande till hyreshöjningar. Undersökningar som Hyresgästföreningen Västra Sverige har gjort visar att de flesta renoveringar ger hyreshöjningar på mellan 45 och 55 procent.

Men, säger någon, när lägenheterna renoveras så kostar det ju pengar därför måste det ju vara rimligt att hyrorna höjs. Det är ju enkelt matematik.

Nej, det är inte enkel matematik. Kostnaderna för renoveringen är nämligen inte det som höjer hyran. Det som höjer hyran är att fastighetsägaren samtidigt som hen renoverar passar på att höja standarden.

IMG_20170125_162655

En renovering av en hyreslägenhet är i sig inte hyreshöjande. Att byta stammar och underhålla lägenheten ingår i det som vi hyresrättsinnehavare betalt hyra för i flera årtionden. Genom att avstå från att göra regelbundet underhåll så har fastighetsägarna byggt upp en “underhållsskuld”. Hyresintäkter som ska finansiera underhåll och renoveringar har använts till annat – ex. vinstuttag. Fastighetsägare försöker lösa detta genom att låta nuvarande hyresrättsinnehavare betala för renoveringen genom kraftigt höjda hyror till följda av “höjd standard”.

Men, att en fastighetsägare fixar golvbrunnar så att vattnet inte svämmar över eller byter el så att det uppfyller krav för 2000-talet borde inte räknas som “höjd standard”. Det borde vara att återställa lägenheten till “normal standard”.

Alla ska kunna bo kvar menar att det vid varje renovering av hyresrätter måste finnas ett grundalternativ med 0 kr i hyreshöjning. Det lägsta alternativet ska innebära att lägenheten underhålls och renoveras till en fungerande standard utan hyreshöjning. Det är så vi kan garantera att alla kan bo kvar.

Förhandling är något som sker efter att man vunnit kampen

Hos alltför många inom hyresgäströrelsens finns det en föreställning om att goda förhandlingsstrategier gentemot fastighetsägarna är lösningen på renovräkningsproblemet. Idén är att goda argument skulle bita på fastighetsägare som har alla legala möjligheter i världen att chockhöja hyrorna utan hänsyn till sina nuvarande hyresrättsinnehavare.

Problemet med att dra fram förhandlingskortet tidigt i processen är skillnaden i makt mellan de två parterna som ska förhandla. Fastighetsägarna har entydigt juridiken på sin sida och vinner i mer än 9 fall av 10 i hyresnämnden – därför kan en förhandling mellan hyresrättsinnehavarna och fastighetsägarna i bästa fall förändra renovräkningarna på marginalen. Kanske kan de framtida hyresnivåerna sänkas från 75 till 65 procent eller kanske så kan man få en intrappning på tre år som gör att man får några månaders respit på vräkningen.

Utgångspunkten för Alla ska kunna bo kvar är att en renovering bara kan anses vara lyckad om alla kan bo kvar. Det enda sättet, inom ramen för nuvarande system, är att boende för en lokal kamp med stöd från andra. Genom att driva kamp och organisera sig kan man dels påverka sin egen fastighetsägare och dels försöka förändra systemet. Först när kampen är vunnen och fastighetsägaren kan garantera att alla kan bo kvar så kan vi sätta oss ner och förhandla.

fullskarmsinfangning-2016-11-26-105104

Samtal om renovräkning, gentrifiering och solidaritet

En av många saker Alla ska kunna bo kvar gör är att prata med forskare och universitetsstudenter om lokal boendekamp. Här följer Therese Stenbergs redogörelse från ett samtal mellan fem sociologistuderande från Göteborgsuniversitet och representanter för Alla ska kunna bo kvar

Alla ska kunna bo kvar blev kontaktade av fem studenter som läser sociologi. De ska skriva om urbanisering och ville gärna höra vad vi i Alla ska kunna bo kvar har att säga om vår kamp mot hyresvärdar som höjer sina hyror när de ska renovera så att folk tvingas att lämna sina hem och flytta någon annanstans. Mahasti Hashemieh och jag, Therese Stenberg, fick ta detta uppdrag då vi sitter i styrelsen för Alla ska kunna bo kvar.

Vad händer med vår stad när hyresvärdar vill lyxrenovera?

Alla ska kunna bo kvar är en ideell förening som kommer ur ett nätverk som bildades för ca 1,5 år sedan där boende började organisera sig från Pennygången i Göteborg.

Fastighetsägaren på Pennygångens – Stena Fastigheter – ville lyxrenovera husen i samband med en stamrenovering och samtidigt chockhöja hyran med ca 60 procent. Många hade inte råd att bo kvar i och med höjningen. Detta skulle innebära att folk blir tvingade att flytta från sina hem och liv. Där man trivs, känner sig trygg och har byggt upp olika sociala relationer. Många har även bildat familj som har barn där även barnen drabbas hårt.

Det är detta som kallas för renovräkningdå folk tvingas att lämna sina hem p.g.a. kraftiga hyreshöjningar. Vi pratade om att mångas liv förändras när man av hyresvärdar tvingas att bryta upp och lämna sina hem. Att de med t.ex.  lite lägre inkomster, sjukskrivna, ensamstående och pensionärer osv måste söka sig till andra områden utanför staden där det ev. kan finnas billigare boenden.

Detta i sin tur gör att bara de med en högre inkomst och en viss bakgrund har råd att betala den högre hyran kan flytta in i lyxrenoverade lägenheter. På så sätt ökar segregationen och vi får en så kallad gentrifierad stad.

Men vi vill ha En stad där alla kan bo. Vi i föreningen – Alla ska kunna bo kvar – kämpar just för att alla ska ha rätt att bo kvar. Hyresvärdar måste förstå att det är våra liv och hem de förhandlar om. De får inte renovräka oss. Vi har rätt till vårt boende. Vi är inte gäster i våra egna hem.

Alla måste förstå vikten av detta därför vill vi byta ut namnet hyresgäster till hyresrättsinnehavare för att ändra på begreppet.

Solidaritet viktig i kampen för Rätten att bo kvar!

När vi organiserar oss och kämpar mot mäktiga hyresvärdar så är det superviktigt att vi alla håller ihop. Att vi inte går med på renoveringar som gör att några måste flytta p.g.a. hyreshöjningar i samband med detta. Fastän man själv ev. har råd att betala en högre nivå så säger man nej. Vi måste vara solidariska mot våra grannar och medmänniskor.

Sen så vet vi att renovräkningar och gentrifiering sker i över hela Sverige, Europa och i övriga världen. Det är inte ett isolerat fenomen därför måste vi sätta stopp här och nu. Vi måste kämpa tillsamman mot dessa hyresvärdar som bara har ett vinstintresse och inte tar någon socialt hållbart ansvar i samhället överhuvudtaget.

Hur har Vita Björn gjort?

Så fort vi fick brev hem från vår hyresvärd Wallenstam som skrev att de skulle göra en stamrenovering och i samband med detta även renovera kök. Detta skulle innebära ca 40 procent i höjning på vår nuvarande hyra.

Då bestämde vi oss för att samla alla grannar på ett stormöte. Där pratade vi om hur vi kände och vad vi skulle göra. Vi alla bestämde för att några skulle bilda en samrådsgrupp som fick mandat från närvarande på mötet att försöka med att ha en dialog med Wallenstam och få fram vårt budskap med att alla ska kunna bo kvar.

Vi tog även kontakt med Alla ska kunna bo kvar för att få lite tips och idéer om hur vi kan gå till väga och hur man kan organisera sig.

Vi hade läst om Pennygången och ville ha deras synpunkter. Det är bra att dela erfarenheter och kunskap med varandra. Att sprida info och kunskap är en del av strategin när man kämpar mot hyresvärdar. Ju fler som vet och hör om kampen och att man inte är ensam om att kämpa gör att vi blir starkare och de försvagas.

Vita björns samrådsgrupp försökte att ha en dialog med Wallenstam i 1 år. Enda resultatet blev att de gick med på att vissa saker skulle vara ett tillval så som nytt kök, spotlight och allmänna utrymmen. De kunde gå ner till 11 procent för själva grundstamrenoveringen och om man ville kunde man få rabatteringsförslag. Vi sa nej, vårt mandat är att Alla ska kunna bo kvar.

Wallenstam hänvisar till bruksvärdessystemet, att de måste förhålla sig till den. Att det är en standardhöjande åtgärd. Men vi i samrådsgruppen tycker inte att det är rimligt att vi ska betala för att Wallenstam måste bryta upp våra golv och väggar för att göra sitt underhåll. Vi betalar redan en högre hyra varje månad för att de ska kunna göra underhåll och renovera när det behövs.

Så saken blir att vi inte är överens och Wallenstam bryter vår dialog enligt oss. De vill inte ha en riktigt medbestämmande hyresrättsinnehavare utan bara en skenbar dialog. Vi bad om att de skulle sammankalla alla grannar till ett stormöte och informera om nuläget och så att alla skulle få samma info. Men de tyckte inte det var viktigt och körde bara över oss.

Då tyckte vi att det var dags för att skriva artiklar och insändare om Wallenstams beteende. Nu kunde vi inte vara ”snälla” mera utan visa vad Wallenstam går för. Att de inte står upp för sin logga på deras hemsida – En socialt hållbar stad – att de värnar om sina hyresgäster.

Vi i samrådsgruppen har under hela tiden haft nära kontakt med alla våra grannar genom möten, samtal, dörrknackningar och ett antal olika infobrev. Vi har uppdaterat på sociala medier om vår kamp. Varit med i panelsamtal, Afternoon tea på Arena Första Lång, Urbana fronten på stadsmuseet.

Nu senast med releasen på boken Rätt att bo kvar genom att sjunga och spela in musikvideo. ASKBK visade sin film om Pennygångens kamp. Så vi försöker att vara med där vi kan synas och höras.

Mahasti berättar om sin kamp

På Näverlursgatan där Poseidon är hyresvärd är nästan renoveringarna klara. Mashasti har fått kämpa nästan ensam om att försöka få hyresvärden att lyssna. Men där har det gjorts helrenoveringar med väldigt höga hyreshöjningar.

Hur detta har kunnat ske tro vi är för att de boende inte har haft tillräckligt med kunskap och att det varit för få som har engagerat sig. Ensam är man inte stark.  Sen en del av aspekten är också det att det bor många med utländsk bakgrund som inte är så bra på svenska.

Alla har rätt till att förstå och föra fram sin åsikt. Då är det viktigt att man får hjälp med var man kan vända sig till i tid innan hyresvärdar bestämmer över huvudet på en. Därför är det så viktigt med att man organiserar sig med sina grannar och sluter upp. Att tillsammans hitta ett gemensamt fokus som man kan utgå ifrån. Alla kan hjälpa till på sitt sätt, litet eller stort. Bara man står enad i kampen mot hyresvärden.

Om man inte har så mycket kunskap eller erfarenhet av hur man kan göra så är det bra att ha en förening som ASKBK för att få lite upplysning, tankar och idéer om den organiserade kampen mot renovräkningar och gentrifering. Vi avslutade samtalet med att informera om den kommande demonstrationen mot Bostadsbristen som en ung tjej från Mölndal har dragit igång med hjälp av Mahasti m fl. som är bostadslösa. Vi visade boken Rätten att bo kvar som studenterna redan kände till. Självklart delade vi även ut vår ASKBK broschyren.

Therese Stenberg, Vita björn och styrelseledamot i föreningen Alla ska kunna bo kvar – 31 maj- 2016

Mahasti med sociologstudenterna
Mahasti med sociologstudenterna

Måste en hyresvärd höja hyran i samband med renoveringar?

“Varför måste ni höja hyran? I Sverige har vi hyressättningsmodell enligt bruksvärdesprincipen. Det innebär att hyran kopplas till standard och kvalitet. Det för att man ska betala för den standard man har i aktuell lägenhet. Det innebär också att det finns lägenheter i olika prisnivåer. När vi gör en standarhöjning påverkar det bruksvärdet och därmed också hyran.”

Så skriver Wallenstam AB på sin infosida om renoveringar på Vita Björn. Argumentationen är återkommande bland fastighetsägare – bruksvärdet gör att fastighetsägarna “måste” höja hyran. Det låter som att det funnes något slags tvång.

Dock är det här att fastighetsägare på något sätt är ”tvingade” att höja hyran vid renovering är en stor myt.

Hyresnivåer i Sverige förhandlas – i de flesta fall mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Förhandlingarna utgår från bruksvärdesprinciper som, något förenklat, handlar om att hyran ska motsvara det praktiska värde lägenheten har ur hyresrättsinnehavares perspektiv.

När standarden i en lägenhet höjs (ofta i samband med stambyten) kan fastigetsägaren argumentera för att bruksvärdet ökat och ofta blir resultatet av förhandlingen att hyran höjs.

Men, om en fastighetsägare gör renovering och höjer standarden UTAN att yrka på hyreshöjning så är det fullt möjligt. Varken de boende eller Hyresgästföreningen skulle protestera. Det är alltså inte ett “måste” att höja hyran i samband med renoveringen – det är ett val fastighetsägarna gör för att de kan.

Texten är skriven av Mattias Axelsson (Alla ska kunna bo kvar) och faktagranskad av jurister på Hyresgästföreningen Västra Sverige.

1492sq

Hälsning från de boende på Vita Björn till Wallenstam AB

Hej ni på Wallenstam!

För tydlighets skull: Samrådsgruppen som Wallenstam hittills har träffat har arbetat för mandatet att ”alla ska kunna bo kvar”.

Vi har under hela dialogprocessen varit noga med att

– vara transparenta och hålla de boende informerade
– hålla gruppen öppen för fler deltagare
– lyssna och ta in synpunkter från de boende i området
– ha mandat för vårt arbete

13083379_1247433718600450_8683876303645164501_n (1)

För detta har vi upprättat flera kommunikationskanaler i form av

– utskick
– fysisk brevlåda
– mailbox
– facebooksida
– stormöten
– foajé- och gårdsträffar
– cafésöndagar
– personlig kontakt…

De synpunkter som boende på Vita Björn uttryckt angående renoveringsprocessen och de alternativ som Wallenstam presenterat är

– vi tycker det är orimligt att betala för åtgärder vi inte kan välja bort
– vi betalar redan höga hyror
– vi har betalat i många år och undrar varför våra hyror inte täcker underhållskostnaderna
– vi tycker att underhåll i lägenheter och gemensamma utrymmen är eftersatt
– vi tycker inte att Wallenstam lyssnar
– vi tycker att det är konstigt att Wallenstam behandlar olika hyresgäster olika
– många vill ha renoverat och har råd med att betala mer för detta, men vill för den skull inte att deras grannar ska tvingas flytta
– vi känner oss oroliga

Dessa synpunkter har presenterats för Wallenstam under hela processen och är de synpunkter som har styrt samrådsgruppens arbete.

Samrådsgruppen anser att Wallenstam inte har lyssnat och inte har haft någon dialog. Vi har sagt det förut och vi säger det igen: Det är orimligt med hyreshöjning på grund av underhållsåtgärder som inte kan väljas bort.

DSC_0069

Det är helt och hållet ert val hur ni gör, bruksvärdessystemet ger er fullt manöverutrymme inom dess ramar och har egentligen ingenting med saken att göra – förutom att det är krångligt att förklara.

Boendet i Vita Björn är varken hållbart eller tryggt om inte
– Wallenstam erbjuder ett basalternativ som inte innebär någon hyreshöjning alls
– hyresgästerna själva har valfriheten att välja graden av standardhöjning

Vi anser inte att Wallenstam har fört någon dialog. Basalternativet som nu presenterats är i stort sett detsamma som innan dialogen startades för nio månader sen, den enda skillnaden är att det nu finns intrappningsförslag.

Samrådsgruppens syfte med dialogen var att tillsammans med Wallenstam hitta en gemensam vision för Vita Björn som ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbart bostadsområde. Vi boende har engagerat och organiserat oss i denna process (helt frivilligt och utan att ta betalt) för att vi trott att det var möjligt att samarbeta med er. Vi har trott att det av er kunde ses som en vinst och en investering att göra oss delaktiga. Vi har kunskap och kompetens som inte går att köpa någonstans på marknaden.

Hur som helst, samrådsgruppen kommer att fortsätta att arbeta för att ”alla ska kunna bo kvar”, men nu i ett offentligt rum. För det är där vi är nu, Vita Björn är inte ensamt och det som händer här påverkar allt det andra och vice versa – och vi börjar bli väldigt många som vill bo kvar!

Avslutningsvis:

– vi bryter ingen dialog, vi har aldrig haft någon!
– den grupp som ni kommer att fortsätta diskutera med angående evakuering mm. är inte Samrådsgruppen. Det blir en ny grupp, en referensgrupp. Möjligt att några från samrådsgruppen går med, men det är inte samma grupp. Och om det är tänkt att denna grupp på något sätt ska representera de boende på Vita Björn (och inte vara tillsatt av Wallenstam) så måste den sättas samman på ett stormöte eller på annat demokratiskt vis.

Vi har all förståelse för att ni till varje pris vill undvika ett stormöte. Det är lätt att föreställa sig det obehag det väcker att tvingas försvara uppenbara orimligheter inför dem det drabbar. Men allvarligt talat: om man nu till varje pris vill hävda orimligheter, så måste man också någon gång – förr eller senare – vara beredd att försvara dem.

Att man kallar något för dialog innebär (som vi påpekat i några månader nu) inte att det med nödvändighet är dialog – och att ni ännu inte riktigt lyckats greppa detta enkla faktum illustreras ju väl av er sida. Det är inte dialog – det är en infosida!

Hälsningar! Vi som bor på Vita Björn

Vad blir kostnaden för renoveringen av miljonprogrammet?

Miljonprogrammet är till viss del de flerbostadslägenheter som byggdes mellan 1965 och 1974. Trots att de i många fall är bättre än sitt rykte kommer de att behöva renoveras kommande år. Men vad kommer det att kosta?

Det är såklart omöjligt att på kronan beräkna kostnaden för renoveringen av miljonprogrammet. Men här följer några siffror som förekommer i debatten:

  • Prognoscentret AB beräknade 2014 på uppdrag  av Trä och möbelföretagen att den ”totala kostnaden för att renovera miljonprogrammet är 214 miljarder kronor”. Siffran har man kommit fram till genom intervjuer med 119 fastighetsägare i hela Sverige, både privata och offentliga.
  • Företaget Industrifakta menade 2012 att det handlar ”om i storleksordningen 600.000 lägenheter i flerbostadshus, som behöver rustas upp inom en tioårsperiod till en kostnad av 300-900 miljarder kronor beroende på ambitionsnivå.”
  • Boverket uppgav 2014 att kostnaden för renoveringen av miljonprogrammets flerbostadshus ”har uppskattats till 300 till 500 miljarder kronor

IMG_20160320_132808

Källor:

Renoveringsskulden i miljonprogrammet” – Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet – Förutsättningar och möjligheter

Under miljonprogrammet byggdes en miljon bostäder

Industrifakta – pressinformation

Rapporter om renoveringar, ombyggnation och standard

Här finner du en rad olika rapporter om renoveringar, ombyggnation och standard. Att en rapport är länkad här betyder inte att vi tar ställning för rapportens innehåll, däremot anser vi att den är intressant läsning.

papers-576385_960_720

Att hyra en lägenhet och att hyra en bil är inte samma sak

När hyresgästers rättigheter diskuteras används inte sällan bilparallellen. Tanken är att du som hyr en bil inte har några rättigheter i hur bilen underhålls, på samma sätt ska du – om du hyr din lägenhet – inte att några rättigheter gällande lägenhetens underhåll.

Följande inlägg i en tråd hos Yimby kan illustrerar argumentationen

Fullskärmsinfångning 2016-02-19 134239

Och utifrån ett rent marknadsliberalt perspektiv är jämförelsen helt rimlig. Där är en vara en vara oavsett vilken typ av vara och då är det ägaren som bestämmer och priset sätts på en marknad utifrån utbud och efterfrågan.

Utgångspunkten är dock, menar vi, tveksam då bostad inte går att se som ”en vara” vilken som helst. Du kan av flera skäl inte jämföra att bo i lägenhet med att köpa filmjölk eller att hyra en bil.

  1. Effekterna av att byta bostad är enormt mycket större jämfört med att byta filmjölkssort eller hyrbilsföretag. Filmjölk kan du byta från en dag till en annan utan några märkbar effekter. En hyrbil kan du också byta utan att det påverkar din vardag nämnvärt.
    Ska du däremot byta lägenhet (allra helst mot din vilja vilket är fallet vid renovräkningar) är effekterna stora. Det finns forskning som menar att det psykiskt går att jämföra tvångsförflyttningar med att förlora en nära anhörig.
  2. Utbudet på bostäder går inte att jämföra med vare sig hyrbilar eller filmjölk. Eftersom det är oerhört mycket enklare att producera ny filmjölk eller nya bilar jämfört med att bygga nya bostäder kommer utbudet av de förra kunna matcha efterfrågan. Underskottet på bostäder idag gör dock att en person som renovräks pga hyreshöjningar inte säkert hittar en ny lägenhet.
  3. Möjlighet att ersätta bostaden med andra produkter är (i princip) lika med noll, till skillnad från både filmjölk och hyrbilar. Du måste bo någonstans.
    Däremot kan du välja att inte äta fil. Du kan t.o.m. välja att inte åka bil och istället cykla, åka kollektivt eller i vissa fall gå.

Av dessa skäl, menar vi, att det inte är rimligt att jämföra bostaden med ”vilken vara som helst” (t.ex. filmjölk eller hyrbilar). Bostadsmarknaden bör omgärdas av andra regleringar och principer än filmjölks- eller hyrbilsmarknaden.

Vad är renovräkning?

”När hyresvärdar renoverar så mycket att hyresgästen inte har råd att flytta tillbaka efteråt.” Så förklarar forskaren Sara Westin begreppet renovräkning (renoviction på engelska). Boverket har undersökt flyttmönster i samband med omfattande upprustningar och konstaterat att 25% av de boende flyttar i samband med renovering och det är de ekonomiskt svagast som flyttar i störst utsträckning.

Ibland räcker det med hotet om omfattande renoveringar för att folk ska börja flytta. På Pennygången ökade utflyttningen med 417 procent bara för att Stena Fastigheter berättade att de tänkte renovera (och höja hyrorna med 60 procent).

10896211_1579483682282753_8411033772000345656_o

 

12