Dags att ifrågasätta vinstmaximeringen om alla ska kunna bo kvar

När hyreshus i miljonprogrammet ska renoveras är det många saker som man ska ta hänsyn till. Vi menar dock att det går att sortera in alla behov i tre huvudsakliga punkter (där det inte går inte att uppnå mer än två samtidigt)

Fullskärmsinfångning 2015-03-27 130258

Vill du renovera hyreslägenheter (välj max två)

  1. Ekonomisk lönsamhet. Givet det system vi har idag finns det vinstkrav både på privata och allmännyttiga fastighetsägare. Därför måste pengar in i samband med renoveringar. Fastighetsägarna ska helt enkelt tjäna pengar och gå med vinst.
  2. Ekologisk hållbarhet. Sedan miljonprogrammets lägenheter byggdes har det tillkommit fler och hårdare krav om t.ex. enegergianvändning. För att de nya kraven ska uppfyllas krävs åtgärder i samband med renoveringar som t.ex. isoleringar. Detta är åtgärder som är ekologiskt nödvändiga men också oftast mycket kostsamma.
  3. Social hållbarhet. Slutligen finns det människor som bor i lägenheterna En socialt hållbar renovering måste i första rummet utgå ifrån att människor som bor i området kan bo kvar även efter renoveringarna. Ingen ska tvingas flytta för att den inte har råd att bo kvar.

Ovanstående tre saker ingår i den ekvation som behöver lösas, men där man idag bara kan lösa två av tre i olika konstellationer men aldrig alla tre samtidigt. När en fastighetsägare ska göra vinst och en ekologiskt hållbar renovering höjer de hyran så mycket att boende inte kan bo kvar. När en fastighetsägare gör vinst men inte kan höja hyran är det istället den ekologiska aspekten som får stå tillbaka (ex. på Pennygången).

Dags att ifrågasätta vinsten

Att välja social och ekologisk hållbarhet skulle göra att vi tvingades ifrågasätta fastighetsägarnas krav på vinster. Är det rimligt att allmännyttiga bostadsföretag får krav på sig om att göra miljarder i vinst (pengar som sedan har plockas ur bolagen för att täcka kostnader i andra verksamheter i vissa kommuner)?

Om vi ska uppnå social och ekologisk hållbara renoveringar måste vi börja prata om och ifrågasätta elefanten i rummet – fastighetsbolagens eviga jakt på vinstmaximering.

Vad händer om fastighetsägarna ska betala renoveringarna?

När GP anordnade #pratbar om renoveringarna i miljonprogrammet höjdes det från politikerhåll röster om att det “fastighetsägarna som ska betala renoveringarna”. Med dagens lagstiftning innebär dock ett sådant synsätt att fastighetsägare bekostar renoveringen genom att kraftigt höja hyran. Följden blir då en tvångsförflyttning av boende med låga inkomster. Det blir alltså inte fastighetsägarna som de facto får betala, utan de boende.

Skyddet för boende i samband med omfattande renoveringar idag är minimalt. En fastighetsägare kan (i princip) göra vilka standardhöjande åtgärder som helst och därmed höja hyran (i princip) hur mycket som helst. Lösningen måste vara mycket starkare lagstadgat skydd för hyresgäster och ett uttalat mål (som inte kan kompromissas bort) att alla ska kunna bo kvar.

/Alla ska kunna bo kvar

11020257_1612524572311997_8314081240682733617_n

Varför lägger fastighetsägare inte undan pengar för framtida underhåll?

Det finns en rad missuppfattningar kring frågan om renoveringar av hyreslägenheter (mest aktuellt vid frågan om miljonprogrammets hyresrätter). En sådan missuppfattning gäller hur en fastighetsägare kan lägga undan pengar för framtida underhåll.

En klok fastighetsägare borde lagt undan till renovering, det borde vara en självklarhet (Ewa Thalén Finné – Moderaterna)

Problemet med det resonemanget är att det, sedan 1990-talet, inte finns något skattemässigt rimligt sätt för hyresvärdar att lägga undan pengar till underhåll. Om en fastighetsägare sparar pengar för underhåll beskattas det med 22 procent.

När Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen skrev en rapport om skattevillkoren för hyresrätter var skatten något högre och följande exempel användes:

För varje 1 000-tal kronor som sätts av för framtida underhåll i ett bostadsföretag betalas 263 kronor i skatt vid en bolagsskatt på 26,3 procent. Kvar blir 737 kronor. För att bostadsföretaget ska ha 1 000 kronor kvar efter skatt måste hyresgästerna betala 1 356 kronor genom sina hyresbetalningar. Det är 356 kronor eller 35,6 procent mer än vad småhusägaren eller bostadsrättsinnehavaren behöver betala. (ur Balanserade ekonomiska villkor – En skattereform för hyresrätten)

Skattefria underhållsfonder finns alltså inte och det finns inga sätt, ens för en seriös fastighetsägare, att på ett rimligt sätt sätta undan pengar för kommande underhåll. Istället väljer de flesta fastighetsägare att finansiera omfattande upprustningar genom att samtidigt höja standarden och därmed hyran (vilket resulterar i att folk tvingas flytta).

IMG_20150322_122540

”Vem betalar för renoveringen av miljonprogrammet?” panelsamtal 25 mars 17.30

Den 25 mars håller vi (Alla ska kunna bo kvar) tillsammans med Okidoki Arkitekter och Göteborgs-Posten en modererad bostadspolitisk debatt i Göteborg. Samtalet kommer ha en konstruktiv och lösningsinriktad ton och tar sig bl.a. an frågeställningen Vem betalar för renoveringen av miljonprogrammet?

När? Onsdag 25 mars kl. 17.30-19.30

Var? Pustervik (Järntorgsgatan 12)

Hur? Politiker från riksdagens partier kommer och samtalar kring hur miljonprogrammets renoveringar ska betalas.

 

Deltagare:

Ewa Thalén Finné (M) – bostadspolitisk talesperson

Robert Hannah (Fp) – ledamot i civilutskottet

Johan Löfstrand (S) – bostadspolitisk talesperson och vice ordförande i civilutskottet

Emma Hult (Mp) – bostadspolitisk talesperson

Nooshi Dadgostar (V) – bostadspolitisk talesperson

25 mars2

Vad har vi gjort?

Vi – Mattias Axelsson och Daniel Carlenfors (kontaktpersoner för Alla ska kunna bo kvar) – har en bred erfarenhet av att jobba med och prata om renoveringar i miljonprogramsområden ur ett boendeperspektiv.

Vi båda har en bakgrund i det lokala arbetet på Pennygången för att alla ska kunna bo kvar i samband med Stenas renoveringar. Som en del i detta arbete har vi föreläst för flera olika grupper, deltagit i olika debatter och skrivit en rad artiklar.

Vi kan på ett kortfattat och begripligt sätt sammanfatta varför det är centralt att ha ett boendeperspektiv med när det ska pratas om renoveringar som är hyreshöjande.

Vill vi ha vår medverkan i en panel eller vill ni att vi ska föreläsa går det bra att kontakta oss.

Föredrag och paneldeltagare

  • paneldeltagare på Motala Forum 2013
  • ”Att renovera demokratiskt” – föreläsning på Bostadsdagen 26/10 2013 (arrangör Staden vi vill ha)
  • ”Att inte göra en Stena” – föreläsning på konferensen Fastighetens stammar – byte, renovering och ombyggnad 5/11 2013 (arrangör Informa Sweden)
  • “För rätten att bo kvar” – föreläsning på Amalthea bokcafé i Malmö 2013
  • Gentrifiering” – föreläsning på Megafonen i Husby mars 2013
  • “Sweden – Do you still live socially?” – föreläsning i Berlin april 2014
  • Striden om Pennygången” – föreläsning med Hresgästföreningen på Bostadsvrålet i Tensta 18 maj 2014
  • Information på stormöte i Bredäng i samband med organisering av Bredängs boendenätverk – september 2014
  • Föreläsning Bostadsmötet 2014 (arrangör Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF) Uppsala)
  • ”Kampen för Pennygången” – föreläsning på Nätverk för gemensam välfärd 2014
  • “Rivningskontrakt” – föreläsning på Bostadsvrålet i Tensta 2014
  • Föreläsningen på Chalmers 2014

IMG_20141115_141655IMG_3382

Vad har vi gjort?

Alla ska kunna bo kvar har som mål att lyfta den sociala aspekten i samband med renoveringar och med det se till att alla faktiskt har möjlighet att bo kvar i samband med renoveringar,

Vad har vi gjort?

  • Deltagande på möte med hyresgäster från Vita Björn (Majorna) i samband med information om standardhöjande renoveringar.
  • Planerat debatt med riksdagspolitiker om frågan ”Vem ska betala renoveringarna av miljonprogrammet?”
  • Skrivande av text till antigentrifieringshandbok.
  • Hemsida med tips hur du ska agera när din hyresvärd vill renovera och höja hyran

Hur gör vi vår konflikt offentlig?

Följande artikel är del i en serie av tips på vad ni kan göra om er hyresvärd vill renovera och höja hyran.

Ni har allt att vinna på att göra er kamp offentlig – då kan ni också se till att det är ni som har problemformuleringsprivilegiet. Media älskar “David v/s Goliat”-berättelser. De små men viljestarka hyresgästerna mot den stora och rika fastighetsägaren är bra mediadramaturgi.

Skriv insändare och debattartiklar. Sikta inte bara in er på de stora drakarna (ex. DN, GP eller Sydsvenskan). På många orter finns mindre eller alternativa tidningar (ex. Fria, Etc, Direktpress). Om ni ska göra en aktion (ex. demonstration eller namninsamling) ska ni kontakta media så att de är på plats – skriv t.ex. ett pressmeddelande.

1260787_20061053

Använd sociala medier

Om du idag googlar på “Pennygången” hamnar Pennygångens framtids hemsida (www.pennygangen.se) längst upp – inte Stenas info om Pennygången. När en journalist eller politiker gör samma är det nätverkets bild av Pennygången som hen får läsa. Ni kan på samma sätt ha en hemsida, en blogg, en FB-grupp eller liknande för att få ut er bild av vad som händer.

Att starta en hemsida är inte jättesvårt. Det enklaste sättet är att använda t.ex. WordPress eller Blogger. Gå in på WordPress och klicka på Skapa Webbplats. Välj en bra titel – ex. ”XX framtid” eller ”XX boendenätverk” eller ”Stambyte i XX”. Sedan är det bara att börja publicera nyheter av olika slag.

 

Vad är hyresnämnden och varför ska du inte vara rädd för den?

Följande artikel är del i en serie av tips på vad ni kan göra om er hyresvärd vill renovera och höja hyran.

Hyresnämnden är en nämnd (inte en domstol) som avgör ärenden där det är en konflikt om en bostad eller en lokal. Att bli kallad till hyresnämnden innebär inte att du är åtalad för något brott eller att du kan dömas till ett straff.

Om du inte skrivit under ett godkännandeavtal kommer du mest största sannolikhet att kallas till hyresnämnden eftersom din hyresvärd tar ärendet dit för att få rätt att renovera.

Hur går en förhandling i hyresnämnden till?

Hyresnämnden tar inte ut någon avgift och om du är medlem i Hyresgästföreningen så kommer de troligen att bistå dig med juridiskt ombud (kontakta Hyresgästföreningen för säkerhets skull).

Hyresnämnden består av tre personer: en ordförande, som är jurist och kallas hyresråd, samt två så kallade intresseledamöter. Ordföranden inleder sammanträdet med att gå igenom de handlingar som parterna lämnat in till nämnden. Därefter får parterna säga sin mening. Sedan förhör hyresnämnden eventuella vittnen.

Finns det några juridiska risker med att bli kallad till hyresnämnden?

Nej

Vad händer om din fastighetsägare får rätt i hyresnämnden?

Då finns möjlighet att överklaga ärendet till Svea Hovrätt.

manifestation3

manifestation4

Källor: Hyresnämnden och Hyresgästföreningen

Hur startar vi en Facebook-grupp för vårt bostadsområde?

Följande artikel är del i en serie av tips på vad ni kan göra om er hyresvärd vill renovera och höja hyran.

Om er hyresvärd vill göra renoveringar som höjer hyran är det viktigt att börja organisera sig. Hyresvärden kommer förmodligen insistera på att försöka hitta ”individuella lösningar”, men det gynnar bara den starka parten (hyresvärden). Ni som boende har allt att vinna på att driva kollektiv kamp.

Varför ska vi ha en Facebook-grupp?

Det finns många bra och relevanta invändningar mot Facebook, men det är den digitala mötesplats där flest svenskar har ett konto. Därför är det lämpligt att använda just Facebook för att hålla varandra uppdaterade.

Hur startar vi en grupp?

Vem som helst som har ett konto kan starta en grupp. Till vänster skrollar du till grupper och väljer länken ”Skapa grupp”

Skapa en grupp på Facebook
Skapa en grupp på Facebook

Om gruppen ska vara sluten eller offentlig beror på hur ni tänker använda den. Är den offentlig kan vem som helst läsa det som skrivs och är den sluten kan bara de som är medlemmar läsa.

Det kan finnas en poäng i att ha två grupper – en offentlig för allmän och öppen diskussion och en sluten där ni planerar aktioner som ni inte vill att t.ex. er hyresvärd ska ha kännedom om.

Vilka risker finns det?

Tänk på att alla inte har Facebook – särskild äldre tenderar tillhöra den gruppen. Försök därför alltid att sprida informationen på andra sätt – t.ex. genom flygblad, affischer eller en väggtidning.

Det finns också en risk att diskussioner på Facebook (och andra digitala rum) spårar ur. Det som skrivs kan uppfattas olika av olika människor och känslor/ironi/tvetydigheter riskerar att misstolkas. Försök därför att hålla ett gott samtalsklimat (utan att för den skull undvika konfliktfrågor).

 

Vad är ett hyresgästgodkännande och varför ska du inte skriva under?

Följande artikel är del i en serie av tips på vad ni kan göra om er hyresvärd vill renovera och höja hyran.

Skriv inte under ett hyresgästgodkännande. Skriv ut lappar och sätt upp i alla trappuppgångar så att även dina grannar får denna information.

När en fastighetsägare ska stamrenovera en lägenhet innebär det nästan alltid att hen också gör åtgärder som höjer standarden (t.ex. byter ut vitvaror eller lägger nytt golv). Om din hyresvärd gör standardhöjande åtgärder kommer hen också vilja höja hyran – och då måste hen ha ditt skriftliga godkännande för åtgärderna.

Skriv inte under ett godkännadeavtal

Enligt lagen som reglerar ombyggnation måste hyresvärden informera de boende som berörs och om ombyggnationen innebär hyreshöjning (vilket det nästan alltid gör) så måste även skriftliga godkännande inhämtas.

När ett godkännandeavtal dimper ner i brevlådan är det mycket viktigt att du (om du motsätter dig hyreshöjningen i samband med renoveringen) inte skriver under. Vår erfarenhet visar att många hyresgäster skriver under och skickar in godkännandeavtalet utan att de egentligen vill ha renoveringen och hyreshöjningen.

Skriv inte under hyresgästsgodkännade
Så här kan du göra med godkännadeavtalet

 

Det finns inga risker rent juridiskt med att inte skriva under. Du kan lugnt riva pappret och slänga det i papperskorgen. Din hyresvärd kommer då att fortsätta skicka nya papper att skriva under och i sista hand kommer det ett rekommenderat brev (som du inte heller måste hämta ut om du inte vill).

Hyresnämnden kan ge hyresvärden rätt ändå

Om hyresvärden inte får skriftliga godkännande från alla hyresgäster som berörs kommer hen att ta ärendet till hyresnämnden (den instans som prövar ärenden i hyresfrågor). Inte heller där behöver du som hyresgäst vara orolig. Du kan inte bli av med lägenheten för att din hyresvärd tar ärendet till hyresnämnden.

Dock behöver hyresnämnden idag inte ta hänsyn till vad hyresgästerna som bor i de lägenheter som ska renoveras, anser om renoveringarna. Det som hyresnämnden ska ta hänsyn till är vad “hyresgäster i allmänhet” anser. Och hyresnämndens tolkning är att
“hyresgäster i allmänhet” vill ha kraftigt höjd standard.

Mer information

Min hyresvärd ska göra ett stambyte i mitt hus. Får hon det utan att jag godkänner det?” Hyresgästföreningen

Boendeinflytande för hyresgäster vid ombyggnad” Faktablad från Boverket (pdf)

Behöver jag fråga hyresgästen om jag vill höja standarden i lägenheten?” Fastighetsägarna