Måste en hyresvärd höja hyran i samband med renoveringar?

“Varför måste ni höja hyran? I Sverige har vi hyressättningsmodell enligt bruksvärdesprincipen. Det innebär att hyran kopplas till standard och kvalitet. Det för att man ska betala för den standard man har i aktuell lägenhet. Det innebär också att det finns lägenheter i olika prisnivåer. När vi gör en standarhöjning påverkar det bruksvärdet och därmed också hyran.”

Så skriver Wallenstam AB på sin infosida om renoveringar på Vita Björn. Argumentationen är återkommande bland fastighetsägare – bruksvärdet gör att fastighetsägarna “måste” höja hyran. Det låter som att det funnes något slags tvång.

Dock är det här att fastighetsägare på något sätt är ”tvingade” att höja hyran vid renovering är en stor myt.

Hyresnivåer i Sverige förhandlas – i de flesta fall mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Förhandlingarna utgår från bruksvärdesprinciper som, något förenklat, handlar om att hyran ska motsvara det praktiska värde lägenheten har ur hyresrättsinnehavares perspektiv.

När standarden i en lägenhet höjs (ofta i samband med stambyten) kan fastigetsägaren argumentera för att bruksvärdet ökat och ofta blir resultatet av förhandlingen att hyran höjs.

Men, om en fastighetsägare gör renovering och höjer standarden UTAN att yrka på hyreshöjning så är det fullt möjligt. Varken de boende eller Hyresgästföreningen skulle protestera. Det är alltså inte ett “måste” att höja hyran i samband med renoveringen – det är ett val fastighetsägarna gör för att de kan.

Texten är skriven av Mattias Axelsson (Alla ska kunna bo kvar) och faktagranskad av jurister på Hyresgästföreningen Västra Sverige.

1492sq

#bostadsbingo med Svenska bostäder

Vi testar #bostadsbingo med hur Svenska bostäder argumenterar kring kvarteret Pyramiden i Stockholm.

Resultatet är 4 av 8 floskler.

Fullskärmsinfångning 2016-05-18 190421

1 = ” Vi kan inte låta fastigheterna sjunka. Det ligger till beslut att vi ska renovera kvarteret och efter alla sprickor och vattenskador som renoveringen medför måste vi blåsa ut huset totalt”

2 = ”Vi har ansvar även för nästa generation hyresgäster. ”

3 = ”Vi har haft samråd med gårdsgruppen som har fått komma in med massa synpunkter och vi gick till mötes på alla punkterna.”

4 = ”Men till exempel lägesfaktorn väger tungt. /../ Men jag kan inte uttala mig om bruksvärdessystemet.”

Hälsning från de boende på Vita Björn till Wallenstam AB

Hej ni på Wallenstam!

För tydlighets skull: Samrådsgruppen som Wallenstam hittills har träffat har arbetat för mandatet att ”alla ska kunna bo kvar”.

Vi har under hela dialogprocessen varit noga med att

– vara transparenta och hålla de boende informerade
– hålla gruppen öppen för fler deltagare
– lyssna och ta in synpunkter från de boende i området
– ha mandat för vårt arbete

13083379_1247433718600450_8683876303645164501_n (1)

För detta har vi upprättat flera kommunikationskanaler i form av

– utskick
– fysisk brevlåda
– mailbox
– facebooksida
– stormöten
– foajé- och gårdsträffar
– cafésöndagar
– personlig kontakt…

De synpunkter som boende på Vita Björn uttryckt angående renoveringsprocessen och de alternativ som Wallenstam presenterat är

– vi tycker det är orimligt att betala för åtgärder vi inte kan välja bort
– vi betalar redan höga hyror
– vi har betalat i många år och undrar varför våra hyror inte täcker underhållskostnaderna
– vi tycker att underhåll i lägenheter och gemensamma utrymmen är eftersatt
– vi tycker inte att Wallenstam lyssnar
– vi tycker att det är konstigt att Wallenstam behandlar olika hyresgäster olika
– många vill ha renoverat och har råd med att betala mer för detta, men vill för den skull inte att deras grannar ska tvingas flytta
– vi känner oss oroliga

Dessa synpunkter har presenterats för Wallenstam under hela processen och är de synpunkter som har styrt samrådsgruppens arbete.

Samrådsgruppen anser att Wallenstam inte har lyssnat och inte har haft någon dialog. Vi har sagt det förut och vi säger det igen: Det är orimligt med hyreshöjning på grund av underhållsåtgärder som inte kan väljas bort.

DSC_0069

Det är helt och hållet ert val hur ni gör, bruksvärdessystemet ger er fullt manöverutrymme inom dess ramar och har egentligen ingenting med saken att göra – förutom att det är krångligt att förklara.

Boendet i Vita Björn är varken hållbart eller tryggt om inte
– Wallenstam erbjuder ett basalternativ som inte innebär någon hyreshöjning alls
– hyresgästerna själva har valfriheten att välja graden av standardhöjning

Vi anser inte att Wallenstam har fört någon dialog. Basalternativet som nu presenterats är i stort sett detsamma som innan dialogen startades för nio månader sen, den enda skillnaden är att det nu finns intrappningsförslag.

Samrådsgruppens syfte med dialogen var att tillsammans med Wallenstam hitta en gemensam vision för Vita Björn som ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbart bostadsområde. Vi boende har engagerat och organiserat oss i denna process (helt frivilligt och utan att ta betalt) för att vi trott att det var möjligt att samarbeta med er. Vi har trott att det av er kunde ses som en vinst och en investering att göra oss delaktiga. Vi har kunskap och kompetens som inte går att köpa någonstans på marknaden.

Hur som helst, samrådsgruppen kommer att fortsätta att arbeta för att ”alla ska kunna bo kvar”, men nu i ett offentligt rum. För det är där vi är nu, Vita Björn är inte ensamt och det som händer här påverkar allt det andra och vice versa – och vi börjar bli väldigt många som vill bo kvar!

Avslutningsvis:

– vi bryter ingen dialog, vi har aldrig haft någon!
– den grupp som ni kommer att fortsätta diskutera med angående evakuering mm. är inte Samrådsgruppen. Det blir en ny grupp, en referensgrupp. Möjligt att några från samrådsgruppen går med, men det är inte samma grupp. Och om det är tänkt att denna grupp på något sätt ska representera de boende på Vita Björn (och inte vara tillsatt av Wallenstam) så måste den sättas samman på ett stormöte eller på annat demokratiskt vis.

Vi har all förståelse för att ni till varje pris vill undvika ett stormöte. Det är lätt att föreställa sig det obehag det väcker att tvingas försvara uppenbara orimligheter inför dem det drabbar. Men allvarligt talat: om man nu till varje pris vill hävda orimligheter, så måste man också någon gång – förr eller senare – vara beredd att försvara dem.

Att man kallar något för dialog innebär (som vi påpekat i några månader nu) inte att det med nödvändighet är dialog – och att ni ännu inte riktigt lyckats greppa detta enkla faktum illustreras ju väl av er sida. Det är inte dialog – det är en infosida!

Hälsningar! Vi som bor på Vita Björn

Rätt att bo kvar – en handbok i organisering mot hyreshöjningar och gentrifiering

Tillsammans med en rad andra organisationer och forskare har vi skrivit handboken ”Rätt att bo kvar som nu äntligen finns för nerladdning. Boken har också en hemsida där du kan få mer info: rattattbokvar.se
Den 21 maj firas utgivningen av den fysiska boken på Göteborgs Litteraturhus. Det blir fet fest med filmvisning, panelsamtal och liveband. Läs mer om kalaset här.

rattattbokvar_600x600

Ny styrelse i Alla ska kunna bo kvar

På årsmötet 2016 valdes en ny styrelse för Alla ska kunna bo kvar. Ny styrelse  är Daniel Carlenfors (ordförande), Mattias Axelsson, Amandus Carlenfors, Åse Richard, Therese Stenberg, Malin Fricke, Mahasti Hashemieh och Catharina Thörn.

Övriga intressanta beslut på årsmötet var bl.a. att:

ordforandeklubba-580x333

Vad blir kostnaden för renoveringen av miljonprogrammet?

Miljonprogrammet är till viss del de flerbostadslägenheter som byggdes mellan 1965 och 1974. Trots att de i många fall är bättre än sitt rykte kommer de att behöva renoveras kommande år. Men vad kommer det att kosta?

Det är såklart omöjligt att på kronan beräkna kostnaden för renoveringen av miljonprogrammet. Men här följer några siffror som förekommer i debatten:

  • Prognoscentret AB beräknade 2014 på uppdrag  av Trä och möbelföretagen att den ”totala kostnaden för att renovera miljonprogrammet är 214 miljarder kronor”. Siffran har man kommit fram till genom intervjuer med 119 fastighetsägare i hela Sverige, både privata och offentliga.
  • Företaget Industrifakta menade 2012 att det handlar ”om i storleksordningen 600.000 lägenheter i flerbostadshus, som behöver rustas upp inom en tioårsperiod till en kostnad av 300-900 miljarder kronor beroende på ambitionsnivå.”
  • Boverket uppgav 2014 att kostnaden för renoveringen av miljonprogrammets flerbostadshus ”har uppskattats till 300 till 500 miljarder kronor

IMG_20160320_132808

Källor:

Renoveringsskulden i miljonprogrammet” – Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet – Förutsättningar och möjligheter

Under miljonprogrammet byggdes en miljon bostäder

Industrifakta – pressinformation

Rapporter om renoveringar, ombyggnation och standard

Här finner du en rad olika rapporter om renoveringar, ombyggnation och standard. Att en rapport är länkad här betyder inte att vi tar ställning för rapportens innehåll, däremot anser vi att den är intressant läsning.

papers-576385_960_720