Årsmöte 2017

Som medlem i föreningen Alla ska kunn a bo kvar är du välkommen till årsmötet 2017. På
årsmötet kommer en ny styrelse att väljas, en ny verksamhetsplan godkännas och stadgarna
ändras.

När? Måndag 6 mars kl. 18.00-20.00
Var? Arena Första Lång (Första Långgatan 17 i Göteborg)
Hur? Du som är medlem i föreningen får komma och har yttrande- och rösträtt.

Kallelse och handlingar till årsmötet

ordforandeklubba-580x333

”Lyxrenoveringar” – ordet vi inte ska använda

När renoveringar som höjer standarden och därmed hyran ska beskrivas är det vanligt att man använder begreppet “lyxrenoveringar”. Det är något vi bör sluta med.

De renoveringar som görs i hyresrätter är sällan av något lyxigare slag även om de höjer standarden kraftigt. Ordet lyx associeras till överflöd och extravaganser. Erfarenheten säger oss “lyxrenoveringar” snarare handlar om att återställa en låg standard (som uppkommit p.g.a. eftersatt underhåll) till en normal standard. Att gå från stopp i badrumsbrunnen till att ha fungerande avlopp är inte lyx. Att få jordade el-uttag är inte lyx. Ny spis och nytt kylskåp är inte heller lyx – det ingår i det normala underhållet.

DSC_0069

Det är alltså inte renoveringarna som är “lyx” – det är fastighetsägarnas hyreshöjningar. Att kalla standardhöjande renoveringar för “lyxrenoveringar” leder oss tyvärr att tro att de kan vara värda de kraftiga hyreshöjningarna. Lyx måste ju få kosta.

Vi på Alla ska kunna bo kvar menar dock att renoveringar och återställande av lägenheter till normal standard inte ska kosta hyresrättsinnehavarna en krona – det är sådant som bör räknas som underhåll och därmed redan är betalt.

Renoveringar ska inte leda till höjd hyra

När hyresrätter renoveras leder det uteslutande till hyreshöjningar. Undersökningar som Hyresgästföreningen Västra Sverige har gjort visar att de flesta renoveringar ger hyreshöjningar på mellan 45 och 55 procent.

Men, säger någon, när lägenheterna renoveras så kostar det ju pengar därför måste det ju vara rimligt att hyrorna höjs. Det är ju enkelt matematik.

Nej, det är inte enkel matematik. Kostnaderna för renoveringen är nämligen inte det som höjer hyran. Det som höjer hyran är att fastighetsägaren samtidigt som hen renoverar passar på att höja standarden.

IMG_20170125_162655

En renovering av en hyreslägenhet är i sig inte hyreshöjande. Att byta stammar och underhålla lägenheten ingår i det som vi hyresrättsinnehavare betalt hyra för i flera årtionden. Genom att avstå från att göra regelbundet underhåll så har fastighetsägarna byggt upp en “underhållsskuld”. Hyresintäkter som ska finansiera underhåll och renoveringar har använts till annat – ex. vinstuttag. Fastighetsägare försöker lösa detta genom att låta nuvarande hyresrättsinnehavare betala för renoveringen genom kraftigt höjda hyror till följda av “höjd standard”.

Men, att en fastighetsägare fixar golvbrunnar så att vattnet inte svämmar över eller byter el så att det uppfyller krav för 2000-talet borde inte räknas som “höjd standard”. Det borde vara att återställa lägenheten till “normal standard”.

Alla ska kunna bo kvar menar att det vid varje renovering av hyresrätter måste finnas ett grundalternativ med 0 kr i hyreshöjning. Det lägsta alternativet ska innebära att lägenheten underhålls och renoveras till en fungerande standard utan hyreshöjning. Det är så vi kan garantera att alla kan bo kvar.

Frölunda torg förändras – för vem?

Frölunda torg förändras. Lägenheterna på Näverlursgatan renoveras med kraftiga hyreshöjningar och torget rustas upp och hyrorna för butikerna höjs.

För vem byggs Frölunda torg? Kom och lyssna på ett spännande samtal om Frölunda torgs förändring.

Deltagare: Mathias Krusell (Allt år alla och redaktör för boken Rätt att bo kvar)
Mahasti Hashemieh (ordf Hyresgästföreningen Frölunda torg och aktiv i Alla ska kunna bo kvar)
Catharina Thörn (forskare och författare)

Frölunda Kulturhus, tisdag 7 februari kl. 18.00-20.00frolunda_torg_2
Arrangör: Alla ska kunna bo kvar

Vad händer i början av 2017?

Alla ska kunna bo kvar kommer under början av 2017 anordna flera aktiviteter, främst i Uppsala och i Göteborg.

Planeringsmöte i Uppsala

När? Söndag 22 januari kl 14.00

Var? Uppsala, (mer detaljerad plats kommer snart)

Hur? Planeringsmöte i Uppsala. Alla medlemmar (och intresserade) välkomna


Våra Hem, Deras Hus- Panelsamtal om renovräkning

När? Torsdag 26 januari kl. 18.00-20.00

Var? ABF Stockholm, Sveavägen 41

Hur? Panelsamtal kring ”Våra Hem, Deras Hus” där vi ska diskutera renovräkningar med boende från Stockholm och Uppsala. Detaljerat program på Facebook-sidan

15589912_1766985703624939_3377987122458957688_n.


Medlemsdag

När? Lördag 4 februari kl. 10.00-17.00

Var? Arena Första Lång, Göteborg

Hur? Alla medlemmar i föreningen bjuds in till en heldag där vi tillsammans jobbar med idéer för hur vi kan utvecklas som förening och pratar om hur vi ska arbete under kommande år.

14344267_10154262399508429_826566187403612590_n


Konferens om lokalt motstånd

När? Lördag 25 februari kl. 10.00-16.00

Var? Arena Första Lång, Göteborg

Hur? Ett tillfälle för boende i olika områden som står inför eller har genomgått omfattande renoveringar att träffas och prata om gemensamma erfarenheter om kamp, motstånd och framtid. Boende från olika bostadsområden i Göteborg kommer att berätta om sina respektive kamper.

pennygangen_thismustbetheplace_goteborg1-001



Årsmöte för ”Alla ska kunna bo kvar”

När? Måndag 6 mars kl. 18.30-20-30

Var? Plats inte bestämt, men i Göteborg

Hur? Alla medlemmar i föreningen får delta och vara med och bestämma föreningens framtid.

ordforandeklubba-580x333


Panelsamtal om renovräkningar

När? Torsdag 16 mars kl. 19.00-20.30

Var? Eriksbergsskolans aula i Uppsala

Hur? Daniel Carlenfors (Alla ska kunna bo kvar), Irene Molina (Uppsala Universitet) och Marie Linder (Hyresgästföreningen) samtalar om hur alla ska kunna bo kvar.

13083379_1247433718600450_8683876303645164501_n (1)


Boksamtal om ”Rätt att bo kvar”

När? Onsdag 22 mars kl 19.00-20.00

Var? Axelhuset, Axel Dahlströms torg i Göteborg

Hur? Medlemmar i Alla ska kunna bo kvar och författare till boken Rätt att bo kvar samtalar om hur man kan göra motstånd mot renovräkningar.

rattattbokvar_600x600


 

Balder och Långströmsgatan – ett exempel på hur en girig fastighetsägare resonerar

Den privata fastighetsägaren Balder ska renovera husen på Långströmsgatan i Göteborg och gör då som fastighetsägare nästan alltid gör. De kör över sina boende och vill chockhöja hyran vilket kommer betyda stora tvångsförflyttningar. Hyresrättsinnehavarna på Långströmsgatan har börjat organisera sig och när Balder ska svara på detta blir det ett haveri utan dess like.

15219432_10154267057951225_5512730609375789220_n

”Det ska finnas olika nivåer för hyresgästerna att välja på, men exakt vad de nivåerna blir vill Magnus Andersson inte heller uttala sig om.”

Nivåer är ingen lösning om inte den lägsta nivån innebär ett nollalternativ. Bara då kan man garantera att alla kan bo kvar.

”Vi vill renovera långsiktigt, lägenheten ska vara bra även efter 10-15 år. Det är det som styr materialval och design. Det är absolut inga lyxdelar i det här, det kommer vi aldrig att välja.”

Detta är ju totalt ointressant. Magnus Andersson vet givetvis att det inte finns någon koppling mellan kostnaden för renoveringen och den hyreshöjning Balder kommer att begära. Att Balder väljer billigt material kommer inte hålla nere hyrorna.

”Som hyresgäst kanske man får se över sin situation. Hur stor lägenhet behöver jag egentligen? En etta eller en fyra? Dessutom kan vi erbjuda lägenheter i andra hus.”

Arrogansen från fastighetsägarna slår ut i sin fulla blom. Hälsa den ensamstående mamman med tre barn att hon bor för stort och att en etta är lämplig att flytta till för att hon ska ha råd med hyran. Det är inte 1916, det är 2016! Fastighetsägare ska inte få tvångsförflytta människor, vilket det de facto blir när man tvingas från sitt hem även om ett annat boende erbjuds.

” Det stämmer att vi inte träffats på länge [i referensgruppen som Balder hänvisar till]. Men allt det som har sagts i gruppen tidigare har vi ju med oss. Vi har ägnat det senaste året åt tekniska utredningar. Dessutom har vi haft flera möten med Hyresgästföreningen på central nivå under tiden.”

Allt det som sagts tidigare har gällt renoveringar till helt andra hyresnivåer. De boende på Långströmsgatan har inte gett något som helst mandat till Balder att göra det som de nu gör. Och att Balder har förhandlat med Hyresgästföreningen centralt hjälper ju inte de boende om förhandlingarna leder till hyreshöjningar på 50-70 procent.

”De boende på Långströmsgatan har varit väldigt aktiva i boendedialogen och det är bra, det gör vårt jobb enklare när vi vet vad de vill.”

Återigen arrogans i full blom. Den information Balder har tillskansat sig tidigare under falska förespeglingar används nu emot de boende.

Det enda krav som är rimligt nu är att Balder backar och går med på att alla ska kunna bo kvar!

#bostadsbingo med Balder på Långströmsgatan

När en fastighetsägare ska försvara att de renovräker hyresrättsinnehavare tar de nästan alltid till samma klyschor som använts tidigare. Balder på Långströms är inget undantag.

Magnus Andersson, regionchef Väst Balder, lyckas pricka in inte mindre än fyra av åtta klyschor. Bra jobbat Magnus!

fullskarmsinfangning-2016-12-01-145721

  1. ”Det ska finnas olika nivåer för hyresgästerna att välja på, men exakt vad de nivåerna blir vill Magnus Andersson inte heller uttala sig om” vilket egentligen betyder ”vi kommer att chockhöja hyran, men för vissa lägenheter där vi renoverar mindre kommer vi chockhöja lite mindre”
  2. ”Vi köpte som sagt området 2012 och har kunnat konstatera att det finns stora renoveringsbehov. Vad tidigare ägare gjort vill jag inte uttala mig om. Vi vill göra det bästa utifrån nuläget. Det som har varit har varit.” vilket egentligen betyder våra egna experter har tittat på ett sätt att renovera och höja hyran, därför behöver vi inte undersöka om fler alternativ finns.”
  3. ”Vi vill renovera långsiktigt, lägenheten ska vara bra även efter 10-15 år. Det är det som styr materialval och design.” vilket egentligen betyder  ”angeläget för oss att fattiglapparna försvinner. Då gör vi plats för rika människor att flytta in”
  4. ”De boende på Långströmsgatan har varit väldigt aktiva i boendedialogen och det är bra, det gör vårt jobb enklare när vi vet vad de vill.” vilket egentligen betyder ”vi vill inhämta information så att vi vet hur mycket vi kan höja hyran utan att ni gnäller”

Dialogträff rörande oron kring gentrifieringsprocesser i Majorna

Daniel Carlenfors representerade Alla ska kunna bo kvar på ett möte om medskapande dialog som stadsdelsförvaltningen Majorna-Linné i Göteborg anordnade.

Här är hans tankar från mötet:

”Fastighetsägarna var inte bekväma med att vara i underläge, då det bland annat var sju personer från Vita björn på plats som såklart snackat ihop sig och därmed satte Wallenstam på pottkanten. Fastighetsägare som närvarade var Wallenstam, Familjebostäder, Bostadsbolaget och Balder.

Människor vill prata om just renoveringar och ser det som ett primärt hot just i gentrifieringsfrågan. Fastighetsägarna uttryckte att det var synd att vi inte pratade så mycket om nyproduktion och själva processen fram till att man bygger nytt.”

Det enda fastighetsägarna behöver göra är att att garantera att alla ska kunna bo kvar.

”Jag lyfte såklart våra ingångar med att det är lätt för en fastighetsägare att renovera. Det enda de behöver göra är att att garantera att alla ska kunna bo kvar. Det blev även mycket prat om stadsplanering, lagar med mera. De politiker som var där lyfte gärna att just gällande lagar är det inte mycket de kan göra tyvärr, det ligger på riksdagen, Maria Ilves som representerade förtroendevalda från Hyresgästföreningen påpekade att vi alla kan påverka samt att kommunpolitiker såklart kan påverka internt. Detta erkändes motvilligt.”

sncljubn

Foto: Jöran Fagerlund (bilden är tagen vid ett annat tillfälle)

”Problemen är inte lösta men initiativet var bra och våra frågor kommer upp till ytan och det är lätt att få med sig folk i att tycka som oss. Kortfattat det rör på sig.”

Förhandling är något som sker efter att man vunnit kampen

Hos alltför många inom hyresgäströrelsens finns det en föreställning om att goda förhandlingsstrategier gentemot fastighetsägarna är lösningen på renovräkningsproblemet. Idén är att goda argument skulle bita på fastighetsägare som har alla legala möjligheter i världen att chockhöja hyrorna utan hänsyn till sina nuvarande hyresrättsinnehavare.

Problemet med att dra fram förhandlingskortet tidigt i processen är skillnaden i makt mellan de två parterna som ska förhandla. Fastighetsägarna har entydigt juridiken på sin sida och vinner i mer än 9 fall av 10 i hyresnämnden – därför kan en förhandling mellan hyresrättsinnehavarna och fastighetsägarna i bästa fall förändra renovräkningarna på marginalen. Kanske kan de framtida hyresnivåerna sänkas från 75 till 65 procent eller kanske så kan man få en intrappning på tre år som gör att man får några månaders respit på vräkningen.

Utgångspunkten för Alla ska kunna bo kvar är att en renovering bara kan anses vara lyckad om alla kan bo kvar. Det enda sättet, inom ramen för nuvarande system, är att boende för en lokal kamp med stöd från andra. Genom att driva kamp och organisera sig kan man dels påverka sin egen fastighetsägare och dels försöka förändra systemet. Först när kampen är vunnen och fastighetsägaren kan garantera att alla kan bo kvar så kan vi sätta oss ner och förhandla.

fullskarmsinfangning-2016-11-26-105104