Hur mycket höjs hyrorna vid renoveringar?

Kort svar: Hur mycket hyran höjs vid renovering är beroende på vilka åtgärder som genomförs, men genomsnittliga höjningar ligger mellan 30 och 40 procent, enligt de undersökningar som gjorts.

Anledningen till att renoveringar av hyreslägenheter ger hyreshöjningar beror på att den nya hyran sätts inom ramen för bruksvärdessystemet. Det systemet innebär bl.a. att ”högre standard” ger högre hyra oavsett kostnader för renoveringen.

Det som händer när en fastighetsägare gör en stamrenovering i en lägenhet är att gamla detaljer samtidigt byts ut (t.ex. badkar, spis, kylskåp etc). De nya detaljer som sätts in behöver inte vara av bättre kvalitet eller ens ge en bättre komfort för den boende. Bara det att det är nyare gör att bruksvärdet och därmed möjligheten att höja hyran ökar.

Men hur mycket höjs hyran?

Vi  vet att hyran alltid höjs när fastighetsägare gör renovering, det finns exempel som pekar hyreshöjningar över 100 procent. Men hur mycket hyran höjs är en förhandlingsfråga mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren.

TV4 rapporterade om Hyresgästföreningens egen undersökning för 2016 som visade att den genomsnittliga höjningen vid stambyten var 37 procent och att den högst höjningen blev hela 122 procent.

DFHWfWkXgAAh3ei
Skärmdump från TV4.

När Hyresgästutredningen tittade på olika rättsfall konstaterade man följande:

I de rättsfall som utredningen har gått igenom har det ofta varit fråga om hyreshöjningar mellan 25 och 30 procent. Även större hyreshöjningar har förekommit.

Tidningen Hem & Hyra gjorde 2016 en sammanställning av 32 stora renoveringar i hela landet (de två största renoveringarna i varje län sedan april 2013, räknat i antal lägenheter)

I genomsnitt stiger hyran för en trea med 1 246 kronor.

Siffrorna handlar dock om genomsnittlig hyreshöjning. Det innebär att många av renoveringarna ger betydlig högre hyreshöjningar.

Samtidigt har Hyresgästföreningens undersökning ”Var tredje tvingas flytta”:

Höjs hyran med 25 procent ligger vart fjärde eller 5 500 hushåll i riskzonen för att tvingas flytta. Det är en ökning med 2 100 eller 9 procentenheter jämfört med dagens situation.

Alla ska kunna bo kvar menar att det vid varje renovering av hyresrätter måste finnas ett grundalternativ med 0 kr i hyreshöjning. Det lägsta alternativet ska innebära att lägenheten underhålls och renoveras till en fungerande standard utan hyreshöjning. Det är så vi kan garantera att alla kan bo kvar.

Källor:

Leder hyreslagens regler till rätt renovering?” Institutionen för Fastigheter och Byggande, KTH

Stärkt ställning för hyresgäster” (SOU 2017:33) – Regeringen.se

Renovering – så mycket höjs hyran” Hem & Hyra 2016-12-05

Nya chockhyror oroar” TV4 2016-02-03

Vad är nollalternativ och varför måste vi ha det vid renovering?

Just nu och under kommande år står hundratusentals hyreslägenheter inför omfattande renoveringar. Erfarenheter säger oss att det också kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar för väldigt många människor.

Rapporter från bl.a. Hyresgästföreningen västra Sverige har visat att redan idag är flera hyresrättsinnehavare som inte ens har råd med mycket små hyreshöjningar. När vi når hyreshöjningar på 50 procent, vilket inte alls är ovanligt, snarare norm, i Göteborg, är det en tredjedel av hushåll som hamnar under marginalen för skälig levnadsstandard. Det är alltså tusentals hushåll bara i Göteborg som drabbas.

15219432_10154267057951225_5512730609375789220_n

Men det handlar om betydligt fler människor. För även de som ligger precis över gränsen för vad som anses vara skälig levnadsstandard är i riskzonen. Om du t.ex. ligger några hundralappar på “rätt sida” gränsen kan ett oplanerat tandläkarbesök eller ett borttappat busskort betyda ett stort ekonomiskt bakslag. Inte sällan är det också så att människor som lever på på den ekonomiska marginalen oftare behöver förlita  sig på sina grannar för att t.ex. låna barnkläder, skridskor med mera.

0kr

Om vår utgångspunkt ska vara att alla ska kunna bo kvar efter renovering så måste det alltså finnas ett nollalternativ – ett alternativ av renovering som innebär 0 kronor i hyreshöjning.

En av de vanligare invändningarna mot nollalternativ är att en renovering automatiskt höjer hyran eftersom standarden ökar och därmed bruksvärdet. Detta kan man lösa på flera olika sätt. Dels kommer Hyresgästföreningen aldrig sätta sig emot att en fastighetsägare väljer att avstå från en hyreshöjning och dels kan man göra en renovering på ett sådant sätt att standarden faktiskt inte höjs. Det senare kan t.ex, göras genom att man återbrukar de vitvaror som finns och inte lägger in golvvärme eller sätter in handdukstork. Att underhålla lägenheterna är inte skäl till att höja hyran.

Men bör inte hyresrättsinnehavare betala för renovering då det medför en kostnad för fastighetsägaren? Vi menar att det inte bör vara så. Dels är det redan idag så att hyreshöjningen inte har någon koppling till de faktiska kostnaderna för renoveringen och dels ska (som nämnts ovan) underhåll av lägenheter (som t.ex. stambyte) vara fritt från hyreshöjningar. Vi menar att det underhåll som görs redan är betalt genom att lägenheter inbringar hyra under flera årtionden, ibland mer än ett halvt sekel.

Att garantera en nivå med noll kronor i hyreshöjning förhindrar inte en fastighetsägare att erbjuda andra nivåer. Ett sätt att arbeta är t.ex. att låta nivåer med hyreshöjningar finansiera noll-alternativet.

För att kunna garantera att alla verkligen kan bo kvar efter renovering så är ett nollalternativ nödvändigt.

Välkomna på samtal om din rätt att bo kvar!

Bor du i Uppsala? Kom till Marmorvägen 13 nu på måndag (17 juli) kl 12-13. Alla ska kunna bo kvar berättar om handboken Rätt att bo kvar och delar med sig av erfarenheter från att bo i områden som hotats av kraftig hyreshöjning.

Rätt att bo kvar är en handbok som vuxit fram ur gemensamma erfarenheter från flera olika städer i Sverige, där hyresgäster ifrågasätt renoveringar som riskerar att leda till kraftiga hyreshöjningar. Under lunchen presenteras boken av föreningarna Alla Ska Kunna Bo Kvar och Jordens Vänner Uppsala. Enklare smörgås och fika kommer att finnas att köpa för 20 kr.

rattattbokvar_600x600

Vad gjorde Alla ska kunna bo kvar i Almedalen 2017?

Från föreningen Alla ska kunna bo kvar var det fem personer som i år åkte till Almedalsveckan för att lyfta hyresrättsinnehavarperspektivet i debatten om renoveringar.

19749398_10158674857255467_1175111608_o

Söndag 2 juli

Veckan började med ett intressant seminarium på Västsvenska Arenan där Mikael Mangold berättade om sin forskning för att kartlägga renoveringsbehovet i miljonprogrammet (en forskning som bl.a. ligger till grund för spårvagnskartan)

Måndag 3 juli

Veckans fortsatte med ett seminarium hos Sabo där de Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen presenterade förslag på nya skatteregler för hyresrätter, bl.a. så diskuterade man att återinföra skattefria underhållsfonder (som avskaffades på nittiotalet). Vår fråga till panelen var om man kan garantera att skattefria underhållsfonder kommer hyresrättsinnehavarna till del. Svaret från panelen var väldigt svävande, bl.a. sa Sabos representant att ingen hyresvärd vill höja hyran (vi är skeptiska).

Hos Business Arena fick vi sedan sedan se ett reptrick som var väldigt lömskt utfört. En paneldeltagare tog fram ett rep för att visa kostnader för nyproduktion (en del markkostnad, en del moms, en del vinst etc). I slutet la han till en lång repstump som skulle vara inkomstskatten för de som bor i hyresrätt. På så vis kunder han säga att hälften av kostnaden för nyproduktion är skatt. Felet med reptricket är dock att man blandar äpplen och päron – skatten på inkomst har ju ingenting med kostnaden för nyproduktion att göra, det är en helt annan skatt.

Vidare har vi fått uppfattningen att det händer mycket spännande i Örebro.

Hos Sabo var det sedan tydligt att det från fastighetsägarnas sida (såväl Sabo som de privata) finns en stor oro för att hyresgästutredningen blir till lag.

Vi frågade om nollalternativ, men det är tyvärr inte något som vare som Gavlevgården eller Botkyrkabyggen intresserat sig för.

Tisdag 4 juli

Det mest spännande under tisdagen var ett panelsamtal som fyra ungdomar (två tjejer och två killar) från Bergsjön höll i Hyresgästföreningens monter.

När man fick lyssna på dem blev det ännu tydligare hur snett debatten i Almedalen hamnar när det i princip bara är fastighetsägare, byggare och politiker som får komma till tals.

På Västsvenska Arenan var det mycket positivt att både Jihad Eshmawi (Hyresgästföreningen) och Daniel Bernmar (v) lyfte behovet av nollalternativ vid renoveringar.

Under tisdagen publicerades också vår artikel – ””Renovräkningar” ökar segregationen” i Kvällsposten.

Onsdag 5 juli

Under onsdagen var det inte mindre än tre parallella seminarium om renoveringar av hyreslägenheter.

För det första var det fastighetsägare som pratade om hyresgästutredningen där det blev väldigt tydligt att man från ägarhåll är mycket nervösa över att hyresrättsinnehavare ska får mer att säga till om.

Hos NCC ställde vi frågan om hur nollalternativ vid renoveringar.

19965048_10154969781146225_1317749135_n

Det tredje föredraget var bl.a. Bostadsbolaget som presenterade sitt försök att renovera Bredfjällsgatan med ett riktigt nollalternativ.

Torsdag 6 juli

Vår sista arbetsdag i Almedalen innebar bl.a. besök hos Botkyrka kommun där man pratade om renoveringar av miljonprogrammet. Det intressanta var bl.a. när moderatorn frågade hur många i publiken som bor i ett miljonprogram. Det var bara vi tre från Alla ska kunna bo kvar – desto fler som jobbade i miljonprogram.

Renoveringarna i Botkyrka hade höjt hyran med 1000 kronor per månad – det intressanta var att företagets VD faktiskt medgav att det är en för hög hyreshöjning för många boende.

19875218_1955444231353361_4932769559961763042_n

/Mattias Axelsson, Alla ska kunna bo kvar

Varför åker Alla ska kunna bo kvar till Almedalen 2017?

Det går med fog att påstå att Almedalen är en cirkus. Att det är en veckas party för eliten. Att det inte är någon idé för en radikal hyresrättsinnehavareorganisation som Alla ska kunna bo kvar att åka till Almedalen.

Särskilt i år – med nazister på plats – är det många som har tvekat och till och med valt att bojkotta politikerveckan.

Vi i Alla ska kunna bo kvar har som mål att ge en röst åt de rättslösa hyresrättsinnehavare som aldrig hörs i debatten. Under samtliga evenemang i Almedalen som handlar om renoveringar (och det är inte särskilt många) så är det bara ett där en “boende” får komma till tals.

Almedalen,Visby

Därför är det viktigt att vi finns på plats eftersom vår uppgift är att vara en nagel ögat på fastighetsägare, byggare och politiker som gärna talar sig varma för “hållbara renoveringar” men som alltid glömmer vad det måste betyda i praktiken, att alla ska kunna bo kvar!  

Vi kommer även i år finnas på plats för att ställa de jobbiga frågorna och lyfta de obekväma perspektiven. Vi kommer göra vårt yttersta och lyfta fram att det enda rimliga efter renovering är just att alla ska kunna bo kvar.

/Mattias Axelsson (sekreterare Alla ska kunna bo kvar)

13615002_1777086925855760_2188710974326201391_n

Varför en spårvagnskarta med hyreshöjningar?

När? Tisdag 16 maj kl. 18.00-19.30
Var? Arena Första lång, första långgatan 17 i Göteborg
Hur? Kom och lyssna på ett intressant samtal om spårvagnskartan över hyreshöjningar vid renoveringar.

Kartan är framtagen av organisationen Allt åt alla Göteborg och publiceras i samarbete med Alla ska kunna bo kvar och bygger i grunden på kollektivtrafikkartan.

spårvagn06

Kartan bygger på Mikael Mangolds forskning om vilka områden som drabbas hårdast av hyreshöjningar vid renoveringar.

Panel: Mikael Mangold, forskare Chalmers, Kleo Allinger, aktiv i Allt åt alla Göteborg och den som gjort spårvagnskartan samt Tiina Svensson aktiv i Stå upp för Långströmsgatan

Mer info på Facebook

Anmäl dig här

Unik karta över hyreshöjningar i Göteborg släpps 22 april

Runt om i Göteborg organiserar sig boende för att stoppa renovräkningar. Lokala boendenätverk på bl.a. Beväringsgatan och på Långströmsgatan har lyft kravet på att det måste det finnas ett alternativ som ger 0 kronor i hyrespåslag vid renovering.

För att stödja de lokala boendenätverkens krav har föreningen Alla ska kunna bo kvar tagit initiativ till en manifestation i Göteborg 22 april kl. 16.30 på Järntorget.

– Vi tycker det är viktigt att frågan om renovräkningar och att alla ska kunna bo kvar tyvärr är en fråga som lyfts alltför sällan politiskt och i media, säger Mahasti Hashemieh från föreningen Alla ska kunna bo kvar.

– Därför vill vi låta just de som drabbas av renovräkningar få sin röst hörd. På vår manifestation kommer bl.a. boende som bor i renoveringsområden i Göteborg att tala.

På manifestationen kommer också en helt unik karta över hyreshöjningar i Göteborg att släppas. Kartan bygger på Mikael Mangolds forskning om vilka områden som drabbas hårdast av hyreshöjningar vid renoveringar.

Kartan är framtagen av organisationen Allt åt alla Göteborg och publiceras i samarbete med Alla ska kunna bo kvar och bygger i grunden på kollektivtrafikkartan.

spårvagn03-page-002

Ett mindre utsnitt från kartan över förväntade hyreshöjningar i Göteborg.

– Kartan visar väldigt tydligt hur segregerat Göteborg är och hur hårt hyreshöjningarna slår mot områden där inkomsterna är låga, säger Kleo Allinger från Allt åt alla.

För information om manifestationen kontakta Mahasti Hashemieh (Alla ska kunna bo kvar) – 0704-133 733.

 

DSC_1154

Mahasti Hashemieh (fotot från användas och beskäras om fotograf – Birger Ernfjord – uppges). Klicka på bilden för större foto.

Uttalande från boende på Beväringsgatan – alla ska kunna bo kvar

Uttalande enhälligt antagit på stormöte bland boende på Beväringsgatan

Den 4:e april 2017 Beväringsgatan, Göteborg

Vi som hyr våra bostäder har aldrig betalat en större del av vår inkomst i hyror än idag. Detta visar sig i Göteborg med de miljardresultat som Förvaltnings AB Framtiden gör, i vilket Poseidon och andra kommunala hyresbolag ingår. Flera boende i vårt hus på Beväringsgatan har en svår ekonomisk situation och betalar redan idag upp till eller mer än halva sin inkomst i hyra. Poseidon har all möjlighet och makt att se till att dessa människor inte hamnar på gatan som en konsekvens av renoveringen. Vi vet att Poseidon har laglig rätt att höja hyran med vissa ingrepp, men ser man till vinsterna så har vi hyresgäster sedan länge betalat för en skälig och nödvändig renovering av vårt hus på Beväringsgatan.

Därför kräver vi grannar på Beväringsgatan samlade på stormöte att Bostads AB Poseidon arbetar fram ett alternativ som innebär 0 kr hyrespåslag i och med renoveringarna. Renovering med 0 kr hyrespåslag är enda sättet för Poseidon att ta ansvar för den ambition som de uttryckt på informationsmöte, i utskick till oss hyresgäster och på samrådsgruppsmöte – att alla ska kunna bo kvar efter renoveringen.

bavaring